! ММИЧИе природного ландшафта и возможность его созерцания из И НАМНОГО объекта недвижимости;
I м иIп. (Ши эффективная доступность обитателей объекта недвижимо-[Иологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповед-I эдмшикит. п.); г «ИОюбразие видов зеленых насаждений и их высокая экологиче-[ЯИВТИЧНОСТЬ на территории размещения объекта недвижимости. Мнж ообразие такого вида экологических факторов далеко не исчер-|вм*Ч| представленным перечнем. Система измерений этих факторов, (Нищи* иа рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно IfcHBiИвХОДЯ из субъективной основы их ценности. В этой связи при НННМ1МИИ экологической экспертизы этих факторов можно ограничи-W ЙННМ. качественным анализом, но при этом аналитик должен дос-РИ$ ПОЛНО раскрыть их качественную характеристику.
□ 14.2. Экономический ущерб
Iот загрязнения окружающей среды
\ {экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости ■1?*vf*IJBJ
[■ он» шищее время можно считать доказанным наличие тесной связи ШИ И^'вмем загрязнения воздушной и водной среды, с одной стороны, |НМн медико-биологическими и физико-химическими процессами, как Щ оф»»'м тшгмости населения, ухудшение параметров функционирований (ЯСИНЫХ и искусственных экологических систем (их продуктивен УСТОЙЧИВОСТИ и т. п.) и усиление коррозии металлов и их сплавов -рйИ Например, существует тесная зависимость между атмосферным Мнорммем и заболеваемостью населения бронхитом, катаром верхних р|* •» мыч путей, эмфиземой, раком легких и рядом других болезней. I|Ы «ими**г бомнений также и отрицательное воздействие атмосферных 1(онН0ННЙ На урожайность, питательную и кормовую ценность сельско-WtWVIMMHbix культур. | BHIBMTi эксплуатации (использования) объектов недвижимости из-(ими* (ухудшение) качественного состояния его природно-антропоген-* Iм*м вызывает необходимость реализации специфических компен-Иимммя мероприятий, направленных на преодоление или смягчение I ймнжьипоследствий загрязнения. Например, из-за уменьшения про-и hbhhiIи природных объектов недвижимости в зонах загрязнения воз-■§1* необходимость в дополнительных затратах на поддержание их |#||иммнм1т. что сопровождается ростом издержек освоения и эксп-вмнни «тих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге пи|Цн н снижению их ценности (стоимости).
1 § о-х
2 о
Iо ФS
aa. s о
ч
0 ГО
1 х
cd3 о.ct о н с о
-0s
С,CL
E ж3} a) i о
Ш
п О
I
CD CL
оs с
ф ШН
х А
i з-S 5 5
<D т т г°
s3 i*g
cd
CL
s
со ct
CD X
.0 %
соx я _ а
» 71
(0,*.'
CI
Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей и родео-антропогенной среды на объект недвижимости и компот ними следствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» immmmi ческие издержки для его владельца (экстерналии), которые в прак ип расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнении • |# объекту недвижимости или потеря его стоимости.
Экономим^
УЩирП
Ключевую роль в учете влияния негативного экологического ф| на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономии ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественны! рубежных источниках определяется как «внешние» экономические и жки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или кик I налии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба 01 *Я нения среды можно представить в виде последовательной нащ блок-расчетов (см. рис. 14.1).
| Выбросы | Концентрации | ||
| вредных примесей | примесей | « Натуральный | |
| из источников | 1—*► | в окружающей | ущерб » |
| их образования | среде |
РиСо 14.1. Последовательность определения экономического ушероа
На рис. 14.2 более подробно представлена последовательное it* | та экономического ущерба при оценке основных видов объскТОК It жимости, начиная от наличия концентраций вредных примесей а на ющей среде.
Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последе действия загрязнений на поражаемые объекты недвижимоеш (на|Щ потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение ■ службы объектов недвижимости), которые служат основой ДЛЯ ДеИ| оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке ЭКОНОМИИ ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижиМ0СН1 же учитываются такие негативные последствия как повышение вяб| емости проживающего или работающего населения на этих ol • и%Щ рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесиОЙ Сй( населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офие, про ленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан и ретному месту размещения, то изменение состояния окружающей объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном ЖИЛОМ или работающих в офисе, промышленном здании или на ИНОМ пй недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последе!пинЯМИЩ на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости»*
Рассмотрим неупра вляемые экологические факторы осточни и и и я( загрязнения атмосферы и влияния этих фактором на стоимость "б
HI
| Ф | |||
| 1 | s | ||
| s | CD | 3.i | CDX |
| X | 2 | ОCO | |
| с | X | ОCD | IHCKAUD |
| о с | 2 с | О * | |
| о | CD | го CO | 1 |
| ct | И | О-X |
о
с го о осS
Ж W 1Ж
Б11
оВ о
недвижимости. Из антропогенных источников по массе выбросив щими являются промышленные предприятия и автотранспорт. I
Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, ОКСИД Я рода, оксиды азота, углеводороды и т. д., т. е. различные вещвСТВЙ! N рые обладают существенно разным характером воздействия Hft OMJ^I ленные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе мы^И* различных ингридиентов загрязнения приводят в итоге к неоДИИЦНМ размерам экономического ущерба от действия конкретных загряЖИоМ
Практические расчеты экономического ущерба носят прибДИЯННМН характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы И** ба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, НО И | И11 хватки достоверной естественно-научной и социологической имформям служащей базой для расчета элементов экономического ущерба (см. ри» ' ^ Решение такой комплексной проблемы как определение ЭКОНОМИМ*'"**! ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов рЙ'ИИ ного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, ootffl стов и др.
Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей явлне и я ИН «концентрация - натуральный ущерб». На величину натурально!" ба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд другия фИЙ ров. Сложность заключается в выделении влияний (например!111 ние заболеваемости населения или урожайность сельскохо-пни 1И#и-?'; культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба (If Щ рязнения.
Для определения натурального и экономического ущерба 01 UtffMHI
ния окружающей среды применяются следующие методы:
· элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению! j
· метод эмпирических зависимостей;
•комбинированный метод эмпирических зависимостей с умчмМ{ минирования факторов, не относящихся к загрязнению.
Эти методы могут быть использованы в практике оценки I шммй! недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящеюся я j рязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимой Н (щ этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной « » i'vMf§| (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственны! v t hJ источник природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» соинмпвМН! (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимыми \4 мещенных на загрязненных территориях).
Метод элиминирования факторов, не относящихся к 1в1|1им11ЙЙИ основан на выборе контрольного (условно чистого) района « »ни ими { характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (kpomf *N торов загрязнения), влияющие на состояние рсцигшен'1 К | jbi ри hiphW контрольном районах, были примерно одинаковы. При обомтяйМЯ выборе контрольного района влияние прочих факторов на в< и шимми N
I цмн1и реципиента элиминируется, а разница между показателями со-||МНЙ реципиента в загрязненном и контрольном районах может быть р^МУМй разницей в уровнях загрязнения по этим районам. Например, I моим не экологически чистого блага, определяющего экологические ц|м и проживания или работы на оцениваемом объекте недвижимости, ■#1 t'Mv Методу контрольный район должен быть подобран с примерно мнмнно отношению к загрязненному району факторами размещения нмои недвижимости, строительными и архитектурно-планировочны-i нярам* I рами (тип и серия дома, строительный материал, общая и жи-i ммМОНДЦ отделка и т. д.), транспортной доступностью и т. п. В этом hi* ри 1НИЦВ между сложившимися ценами на рынке недвижимости И умными ставками по сравнимым районам может определить в денеж-| ймрн • IIпи экологическое благо в экологически чистом районе (по-JtOH и» ВООТВетственно, экономический ущерб от загрязнения в эколо-iлиНеблагоприятном районе (негатив) как составную часть рыноч-Н"МИо» ГИ объекта недвижимости.