РВВМ.... пен грации загрязняющих веществ в атмосферу, на терри-
iNH иякодится рассматриваемое офисное здание (данные Роском-Мями) и пи-нишii.ic вещества (пыль каменноугольная) - 0,45 мг/м', Щно |»м ОД mi/мдиоксид азота - 0,2 мг/м *; оксид углерода I' I! ми« пи» также, что численность работающих в офисном здании |йяи 40 Hwit
itf* и миIи величину годового экономического ущерба от эагряэне-fJB* фирм дли рассматриваемого офисного здания и провести кор»
||жи - мним имиего РЫНОЧНОЙ стоимости, раиной 18 млн руб. И рас
р|ий Лев учета влияния экологического фактора.
| Воздействие | Взве- | Диоксид | Диоксид | Оксид | Фонтам! |
| загряз ня ющего | шенные | серы | азота | углерода | ОМ НИ"" |
| вещества | вещества | (НОOfHHg | |||
| Длительное | 50 | 50 | 40 | 3103 | |
| Кратковремен- | |||||
| ное | 500 | 500 | 85 | 5-103 | 1fill |
ТябЛНН! ж
Значение ПДК (мкг/м3) при длительном и кратковременном воадеЙмямя
В настоящее время обоснованы и установлены гигиенически! нмйм§ тивы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферной* ml духа и более чем для 800 химических веществ для природный моя ju большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха усишиаД ются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное мяв! мальное разовое значение ПДК связано, в основном, с ВОЗМОЖНЫМ | ф лекторным действием вещества на организм. Среднесуточное знвчем ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительно! и) щ ствия вещества при длительном вдыхании. Значения ПДК для нем они! загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в Tiiflfli I *
рнв'ВМИВ качественного состояния окружающей среды мест размещения ВМммя недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью эли-
Ррирояяния (выявления) стоимости экологического фактора в рыноч-I Йена к продаж недвижимости.
Пример, Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения , И стоимости экологического фактора. FJJ 1Яп/|,14.3 представлены условные данные о загрязнении атмосфер-рй Во |духа по трем муниципальным территориям города N.
Ни формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем / с по рассматриваемым |НИННЙВЛЬИЫМ округам:
I /4! 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15; /Ј 1 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3; it 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
| нноерии городам " ни |»И шпшнBoMIVHhiiiH Я1МНн|м |и.| | Среднегодовая концентрация, мкг/м | Цена 1 м жилой площади, у.е, |
| Диоксид серы | Диоксид азота | Оксид углерода | |||
| А | 0,01 | 0,03 | 0,01 | 0,3 | 900 |
| 1. | 0,04 | 0,06 | 0,04 | 4,0 | 7 |
| и | 0,06 | 0,08 | 0,06 | 4,5 | 600 |
| 0,05 | 0,05 | 0,04 | 3,0 |
Таблица 14.3
Данные загрязнения атмосферного воздуха города N ПО трем муниципальным территориям
Индексы загрязнения окружающей среды определяются ПМр!гМН выполнения двух основных операций.
1. Количественное сравнение концентрации каждого з;о ри шнинм вещества с его стандартом (ПДК):
л, = с./пдк, -^jS * ilitl
где А. - нормируемая величина концентрации /-го загрязняющего иппит ни МЦ
ПДК;
С.- измеренная концентрация /-го загрязняющего вещества ■ОКруш1ИнММ*В щк
ПДК - предельно допустимая концентрация /-го загрязняющего ЯЫНРНМ
2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) "мН|
тель(/в):Лп
/-1 /-1
где /- индекс загрязнения окружающей среды;
/-1,...,п—количество видов загрязняющих веществ.
В результате таких преобразований качественное состояние ••aj*##i ющей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих (нчня#Ц числяемый десятками и даже сотнями наименований), лредствиаси ме индекса (скалярной величины). Такое представление *apeaftl качес I венного состояния окружающей среды не только имеет ВВШИй! НИ I и чес к ot* значение для экологической зкепертиэы (количеотинИ^^Д
I 1U
Hfft* ВИДНО из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для ppHtttptoi в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А. 1$н|я МОЖНО определить соответствующий вклад влияния рассматривай* негативного экологического фактора на рыночную стоимость if ем Недвижимости для рассматриваемых территорий. Для выявления рИ влияния(загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стой*
It к нанримгр, жилой недвижимости, определим рати ость цеп п рода ж
?нн»ни inи пар! ир (по всем элементам сравнения, в том числе и по мес-ПрММешеиив относительно транспортной доступности, шумовой? загнию* и I д,), расположенных на территории Л - 900 у.е./м2 и на терри-Мин И иоо у,г /мРазность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м' есть не ч i о
1илвд (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жи-
■ и» оноиимости экологического фактора (качественное состояние ат-
|ферно| о воздуха) по Двум раеематриннсмым территориям юрода.
2. Какие виды загрязнения анализируются при проведении ими ческой экспертизы окружающей среды объекта недвижимости?
3. Сформулируйте основные этапы расчета экономического уНИр загрязнения окружающей среды при оценке стоимости обмктв % III мости.
4.Какие составляющие входят в структуру реципиента \ оПьевщ
движимости, находящегося в зоне активного загрязнения?
5.Перечислите ооновные методы определения натурального у|щ
от загрязнения окружающей среды.
6.ВОЗМОЖНО ЛИ применим. РЫНОЧНЫЙ метод (шиитi рмнмчнм*fj
ных) для влиминиронаиия (выявления) стоимости экологически! и фнв
ра в структуре цены продажи объекта недвижимости?
Тогда, если предположить, что необходимо определить рыН(»чнуЩ имость 1 м2 жилой площади в аналогичных квартирах на терри i прим индексом загрязнения атмосферного воздуха /fc= 4,3, величинеW гической» корректировки рыночной стоимости 1 м2 жилой шшнц
территории А составит: —------------ 4,3 = 255,8 у.е./м2. Следовательно, Й
5,8/1,15
ная стоимость 1 м2 жилой площади на территории Б с учетом ВЛИВММ4 логического фактора составит: 900 - 255,8 — 644,2 у.е./м2.
Таким образом, с помощью анализа парного набора рыноЧНМ! ных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии пифий о качественном состоянии окружающей среды (например, атмос<|М воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность ими а вклада в рыночную стоимость экологического фактора и ее МолеиМ ния для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректирмяв! можна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимы* ♦ тов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключения ственного состояния их окружающей природно-антропогенной МГ
Контрольные вопросы
Выше уже отмечалась объективная ограниченность применит! ночного метода для элиминирования (выявления) стоимости ЗИ0Л01 кого фактора с учетом низкого рейтинга экологических блВ1 и • и предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо и виду при применении представленной методики оценки стоим»», i и гического фактора на базе анализа рыночных данных (цеп 1фМД| сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.
ОЧому для современных российских условий наиболее приемлем МП ПОДХОД к оценке стоимости негативного экологического фак-(Мшмического ущерба), влияющего на стоимость недвижимости? И ВВВОЙ зависимости находятся «индекс качества» и «индекс загряз-рВ ИВружающей среды? Каким образом можно использовать данные №»• Мри оценке недвижимости? .
Тесты
1<Bi I иг и па я освещенность территории оцениваемого объекта не-HBHMih i и изменяется вследствие действия затенения от ближайших §(ммн недвижимости. К какому виду загрязнения окружающей среды JBH IHB ВТОТ фактор?
IМшвническому. I Мимическому.
И Типическому.
* Nl 01 носится к загрязнению.s
\ lift МВТ недвижимости (садовый участок за городом) находится под ИВ«*«имм ной линией электропередач. Какому виду загрязнения под-FBBi^B ДВИНЫЙ объект недвижимости?
f
t Мвяяническому. мимическому. | Фи I и чес ком у. Ни miи»инiгя к загрязнению. [ Й Процессе ткологической экспертизы окружающей среды объекта рфИМнсти оценщик определил следующую структуру экологических Ирн|цI • Загрязненность атмосферного воздуха; II - шум от автома-||мии < 11разнообразие зеленых насаждений на территории объекта; ИвАинячивномость территории объекта недвижимости. Определить
Г
в • мры как управляемые и неуправляемые? I 11111IV все неуправляемые. IfjIII, IV все управляемые. 1»« IIчастично управляемые; Ш и IV - управляемые.
IIИ II* управляемые; III и IV - частично управляемые.
(
Ммв*мя»' 'м. экономического ущерба от загрязнения окружающей • 1.1 у недвижимости определяется: iHtpBiiiMn.вызываемыми воздействием загрязненной среды на
||МИВДВНМИМО( i и;
К
рИрятвми на предупреждение воздействия загрязненной среды на Недвижимости; двумя ни лимизатрат, указанными в пп. А и Б.
Организация и моделирование массовой оценки недвижимое*i и
Система массовой оценки недвижимости: структура и основные цып. Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды, С пые статистические характеристики многомерного регрессионном лиза (MPА) в моделировании массовой оценки недвижимости
Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивают» И Щ новление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мер! ПрИЦ женной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает щ ву реализации эффективной фискальной политики. Проведение \ крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной М#1 логии позволит снять существующую «деформацию» налогообляГщ стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленный НИ| их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные у*'МИ(| налогообложения для всех владельцев недвижимости.