Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующим И1Н( дарственных структур как представителей собственника нсови.т н мм» Ш (государства) при реализации вещных прав собственники (продажу * I • дача в аренду или срочное пользование и т.п.).
□ 15.1. Система массовой оценки 1 недвижимости: структура и основные функции I
Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не мипнюии нн$Й мозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применении
Массовая оценка — это одновременная оценка большой группы и0в| тов для налогообложения или для управления государственным М мвИ! мым имуществом.
Индивидуальная оценка - это оценка отдельных объектов недвмости при реализации той или иной сделки с этими объектами (мрин залог, аренда, дарение и т. д.).
Массовая оценка недвижимости базируется на тек же .трек осмияни методологических подходах, что и индивидуальная! - эатратиоМ| лЩ и рыночном. В Крупномасштабность по охвату числа объектов недви-♦м miпри их M5Eкассовой оценке предполагает широкое применение со-|МИыч средставв: аппарата моделирования (в том числе экономико-ма-^IHiWKOro)и ^^компьютерных технологий.
Р1ВОВМЯ оцеш-з:ка недвижимости основана на стандартной методике, Вря§ унифицигхгзовала бы процедуру оценки большого числа объектов. мТЫВаемые для массовой оценки модели должны отражать струк-ftlpoca И 11релщложения, характерную для группы объектов собствен-I и ме ДЛЯ отд"дельных объектов. При массовой оценке для определс-В*'1ИЧИН ОТклосэнений во всех продажах используются статистические
• • •••• большая ш чжтъ полученных результатов попадает в заранее онре-
♦*ИЧИИ.1Йдианд-пазои среднего отклонение от реальных цен продаж, ТО РВЧи ню провешиеденной оценки признается приемлемым. При этом на ■ ныч объект .Taxнедвижимости внимание не концентрируется. Например, в С С-UJA в соответствии со Стандартом анализа относитель-| МИВВ hi гелей ооценки стоимости объектов жилой недвижимости! уста-|йВИО| ЧТО коэфффициент дисперсии (отклонения) расчетных значений ШМнетИ ПО отремте (группе аналогичных объектов жилой недвижимое0 N1 МВДИВННОГоо (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в ■IBB Моных объ^ектов -10%. Единообразие результатов оценки доход-I и. нннжнмостил* в пределах страты установлено также коэффициентом И:t!:ииНВ урон вне15% или менее для крупных городов и 20% - для 00-М»МВ Населении тых пунктов. Критическое значение коэффициента дис-• ИИ дни ВНВЛИПЗа качественного уровня массовой оценки объектов не* РВИМИОТИ нрингнято в пределах 20%.
Мм» ♦ ими и ОЦеигнка, как и индивидуальная оценка недвижимости, явля» ►В нрнВЛЯДНЫМ в экономическим анализом. В основе этого анализа ЛС« Mtt • • ми I мчесш'Киеметоды сбора, анализа и обработки информации ДЛЯ И1МИЯ оПосноованных результатов. На рис. 15.1 показаны пять основ о»мн|| миессювой оценки недвижимости. Четвертый этап процедуры ВМ Мреднолшагает не только формирование структуры модели сгоимо I НВЯВМжиМоепти, но и калибровку этой модели. Последняя может ин-ЙН^нроватьотя как корректировка, доводка или поправка структуры ИМ Нпсродс! I твом ввода в нее соответствующих коэффициентов, отра-HBIBtA ОТОИМоостные и качественные характеристики вклада того или • фякторя li стоимость недвижимости. Например, калибровка моде НрИ НУМольэошвании затратного и доходного подходов оценки недви-111иредполппагаст определение затрат, ставок, доходов и других по» Нвй на оси© ове анализа рыночной информации. fl|HNNpBKTN4c=ccKOft реализации массовой оценки недвижимости необ-ЙИМ§ Нриирдыцние научных исследований и экспериментальных расче-[I " |,,<и и» в, эти исследования о помощью разработанного модель-рнПегшечсмищя миисопойоценки недвижимости могут по нюни и. опре
2. Предварительное обследование и анализ
3. Сбор информации, анализ рынка, анализ варианта наилучшего и самого выгодного использования
4. Построение и калибровка модели
*
5. Тестирование модели, контроль качества и уточнение полученных ре
Рис. 15.1. Пять основных этапов массовой оценки недвижимо* «и
делить размеры фискальных параметров имущественного н1ЛигооШИ| ния в общей системе налогообложения в территориальном palpate И { сновать дифференциацию ставок налога на недвижимость а шин»нми| от целевого ее использования и уровня благосостояния и.нмнонмяН) и гика. Особое место в этих исследованиях должна занять aptwypHttl недвижимость (сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные Я сурсы, месторождения полезных ископаемых и т. п.), что позвониt » I мировать предложения по установлению эффективных (о позиннй И ственника и пользователя природных ресурсов) ставок рентного няяи| обложения.
Представленный на рис. 15.1 процесс массовой опенки как oot'tHMl тельность пяти основных этапов этой оценки должен рсиаизовмва? системе массовой оценки недвижимости (СМОН), которая долшИ! v встроена в структуру налоговой службы* Конечной целью ной • и I является не только сама массовая оценка недвижимости, но и Mpakffl екая реализация фискальной функции в яспекто налогообложения Шщ
1. Постановка задачи t
Общие характеристики
Экономические (региональный уровень)
Социальные (региональный уровень)
По окружающей природно-антропогенной среде региона
Административно-правовые
(общегосударственный и региональный уровни)
I
Характеристики размещения объекта
По земельному участку
По непосредственному окружению объекта недвижимости
По зданиям и сооружениям (улучшениям)
ЭкомомиЧДОЦЙ
характеристики шГ недвижимой?!!
По затратам По продажим
По дохо/ \i iM и расходам
III И Нисдение в действие Федерального закона «О государственной Р paUHIf прав на недвижимость имущества и сделок с ним» от 21 июля f I Щ 122-ФЗ не только создает прочную правовую базу для реализа-IИмущественного налогообложения, но и в определенной мере легали-[ Информацию по конкретным объектам недвижимости, что особенно |ри ми СМОН. Необходимо учитывать, что основная информацион-[нриАаема состоит в том, что в условиях высокоразвитого «теневого» па Неаиижимости стоимостные показатели по сделкам с ней, зарегис-■ркяинные а соответствующих учреждениях, не могут быть использо-(р КАКОснова для проведения оценки налогооблагаемой стоимости MpH'tHHо объекта недвижимости. Введение данного закона о регист-рИ ирни на недвижимость эту проблему не решает. Проблема гораздо }N•мубжер может быть решена лишь при совершенствовании всей •мы ниаогообложения. Одними из важных функций СМОН должны и яфн а ь фование» и соответствующая корректировка легитимных сто-iMIMH Показателей по недвижимости в процессе ее переоценки, [рмееим Достаточно богатый зарубежный опыт в области массовой »ИIH 'инок и мости. Важную роль в проведении научных исследований, ■Мнении квалификации специалистов, унификации процедур и стан-ИВмне мки недвижимости и обмена опытом в этой области играет ■ИННфодная ассоциация налоговых оценщиков. Один из важнейших |ЙНВ| сделанных этим международным сообществом, заключается в | ЦМ1 Перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечением фие-|ИМ1 Требований национального налогового законодательства, явля-|| И п.моемдостижения наилучшего использования национального (ВоiHaИв менее важен и тот факт, что перманентная оценка недвижней ни мюаиеI избежать значительных колебаний ее стоимости при пе-Циче* м«и переоценке.
М» • "01чг(кой основой оценки налогооблагаемой базы недвижимое-(Имве t»»• моделирование либо рыночной стоимости недвижимости, либо [МИНИ (арендного) дохода от недвижимости.
Мнвниеимо от уровня компьютеризации массовой оценки недвижи-ЦМ мрумуруСМОН можно представить четырьмя основными вэаи-рМИМииамиподсистемами:
op*иннзйционно-административная подсистема управления процес-р именам и налогообложения недвижимости;
IHmmh'i п'мланализа и идентификации информации по отдельным ви-щ шммишимости;
* ио»|1'Ишемаукраинскийинформационной базой;
♦м»И1'Имема определения стоимости недвижимости. I'пиридинеСМОН должно формироваться по территориальному при* (Hi N tinпринципу открытой системы, т. е. с учетом возможности ее Ц-ряииикак по горизонтали, так и по вертикали (обмен информацией РИ|рйМ|П1ИСТратнаио-1срритор1Н1ЛЬИ1ИМИ слиницамиг агрегация иифор-
мации и т. д.). Принципиально важным является то, что эта ОИОТЖЯ на рассматриваться не как административно-командная, а КВВММЦ ториальная оценочная система должна иметь соответствуюШИв |*1'И§ ные правомочия в решении конкретных задач территории В ЧВ1ЧИ Иц ственного налогообложения.
Организационно-административная подсистема должна HIjHM* г? «выхода» СМОН на налогоплательщика (подготовка налоГОВМВ ҐЩ извещений о результатах оценки недвижимости и т. п.) и коорлиЩ функционирования всех других подсистем. Любая процедура Нр| мая в рамках организационно-административной подсистемы, HyflJ в привлечении информации других подсистем и, наоборот, рСЖИм фу(щ нирования той или иной подсистемы требует соответствующей |нч ИЯЦ рующей информации от организационно-административной ПОДМИИЩ
Принцип открытости СМОН реализуется в ее публичнООТИ И Я ности аппеляций налогоплательщиков. Эта демократически" ФУИкЖШ стемы в рамках организационно-административной подсисп'МЫ| Htj мер, при рассмотрении аппеляций требует информацию О СИНИМИ! параметрах соответствующих объектов недвижимости. PciyJtMWM | ляций должны быть учтены при корректировке стоимости неами#Щ ти, изменении исходных данных и пересчете статистических НИМНИЯ Результаты рассмотрения аппеляционных жалоб могут окатам* и-»нц на другие составляющие организационно-административной ЮДМИИ! например, на подготовку налоговых ведомостей, составление НВЯИИ счетов, планы функционирования СМОН и многое другое,