IУь=Рь'*ь>:Л»ьЗ|И
где р.-цена единицы площади здания (сооружения); S. - площадь здания (сооружения); р.- цена единицы площади земельного участка; Sj-площадь земельного участка.
Суммируя составные части модели (15.2), получаем:
Модель (15.3) линейна и аддитивна и свидетельствуем о TOMi Ml и имость зданий (сооружений) можно определить отдельно ОТ BtHMUi самого земельного участка и что стоимость каждого из коммонеНМ«В(| мости недвижимости прямо пропорциональна его размеру**
Если продолжить рассмотрение аддитивности стоимос мп.и*омнн( тов объекта недвижимости, то можно структурировать также HtMtMi здания (сооружения) Vhпо отдельным к-мэлементам [// (фунияМЯ перекрытия, отделка и т. д.). Что касается «земельной coci иилвннняй имости недвижимости, то теоретически ее также можно отруктурнрЦ поэлементно, но практически стоимость земельного учвстМВ и м-но * ни ного) всегда количественно зависит только от его площади либо и»фрц тальной длины.
В таком виде оценочная модель с рыночных позиций отряФня! щ цию предложения. С позиции функции спроса необходимо учим*» щ pb И Имчоство того или иного объекта недвижимости, так как в зависи-РИ о г Изменения этих категорий определяется и изменение его стои-
Нведем а рассмотрение соответствующие качественные параметры, ррИмнии* на стоимость объекта недвижимости: «внешний» /-й каче-■НИМИ параметр (фактор времени, ссудный процент, уровень развития МЯИЬНОЙ и инженерной инфраструктуры, стабильность и предсказуе-llli мконодательных норм и т. д.); Qj- качественный у-й параметр, ■•ечиинюиии'!полезность здания или сооружения (качество постройки, рйИ|физическое состояние, эффективный возраст и т. д.); Qf-качс-|рииыи параметр земельного участка (форма и рельеф участка, интен-ptMHi. транспортных потоков, экологическая эстетичность и т. п.). ftpVBiypy застройки каждого объекта недвижимости входит не только Раним здание, но и дополнительные сооружения (например, склады, Им, баня и др.). Обозначим эту дополнительную стоимостную со-^ИЙМИУю Как Vb+\. Введенные дополнительные обозначения п03в0ля-
N
V-f[Qi
(15.4)
РфМуЛИровать общую оценочную модель:
| [7 м , | К А | (F1 | |
| UQj | •ivt | + | У\ |
| Ы t | Л-1 |
прмн/мпострируем модель (15.4) на примере оценки загородных кот-ИИ При зтом для компактного рассмотрения условного примера не-|Нй упростим структуру этой модели:
(15.5)
• ими. 11, коттеджа Vьпо определению равна произведению цены ■МИННОЙ площади (vA) на полезную площадь (SXа стоимость земель-IfMacln" (I))равна произведению цены одной сотки земли (v') на пло-I еемамыкмо участка (S().Тогда Q{коэффициент поправки на пре Минь И зкологичность загородного микрорайона размещения оце-ИМою коттеджа; Qb- вектор качественных характеристик коттеджа ■Мм » I йжность, категория - строительный материал, водопровод, газ, Hi мни'мки); Q - вектор качественных характеристик земельного уча-Минин рафия земельного участка, транспортная доступность, нали-римрма чинкупания и леса для отдыха).
it
циова анализа рыночных продаж и емстно-строительных расцС" Рйижиишихся в рассматриваемом регионе, можно сформировать таб-♦ *И1 количественных и качественных показателей по оцениваемым ■ЙМШ (тябл. 15.5).
рмнявив значения табличных показателей для л-го загородного кот-| и MoitPiih(I 5,5), можно оценить его стоимость*.
P»lt9II905 • I 0,8 1,1 • (6250 ■IЮ) нi.i|,2 . 1,3 >(7300'20) + | 25 ООО] ■ 1418 170 Ш 1420 ТЫС* руб.
Оценка стоимости я-го загородного коттеджа получена о учвиЦ! ее аддитивных составляющих и мультипликативных ее попримов Щ оценка может быть проведена по всему множеству п оценинвомм! { родных коттеджей. При необходимости оценщик дополнительно щ корректировать все рассматриваемые коэффициенты калиброиии мМ| стоимости.
Эти коэффициенты не являются экзогенными параметрами MO'tMti эндогенные переменные, числовые значения которых «нвстрВММИ9М в процессе моделирования и анализа полученных резуЛМйШВ N*
лирования.
В конечном счете, результирующая модель оценки стоимости IV | ном случае п загородных коттеджей) должна быть деструктурщ м «иний» \ разложена на составляющие компоненты стоимости и представ чммй я М набора таблиц, удобных для восприятия, в первую очередь, ДЛИ н*Щ
плательщика и других заинтересованных лиц.
Iillн| |П|ЙII
Показатели (характеристики)
Количественные и качественные показатели л-го загородного ihhimiI при массовой оценке (цифры условные)
Ко'мЬфмнмяИ?
мним., мпill
20 соток 140 м2 5 лет Хорошее 2
Ниже среднего Ровная Хорошая Есть
Престижный и экологически благоприятный Есть
Значение показателей (характеристик)
7S001. v0 Щ 6230 pvOVm1 I
и
1,05 0,8
и
1.2
Площадь земельного участка (Si) Площадь (полезная) коттеджа (St) Возраст коттеджа (^ Состояние (Q*) Этажность коттеджа^б/ Категория (класс) коттеджа(<2^ Топография земельного участка(^ Транспортная доступность (Q) Наличие водоема для купания и леса для отдыха {Q)
Загородный микрорайон размещения коттеджа (Qj)
Хозяйственный флигель (Vb+i)
23 000 |ty(l
Такие расчеты необходимы, так как владелец недвижимонщ понять, почему налогооблагаемая стоимость возросла, и четки varti влияние конкретного фактора на рост стоимости его собспичжнИИ I пример, рост стоимости может произойти вследствие улуЧШВНИВ t|M портной доступности в результате реконструкции дорог и улучшений !f| фика работы общественного транспорта).
Общая оценочная модель (15.4) содержит как аддитивиыВ| ТН И КИ типликвтивные компоненты. Характеристики» отражающие колнче| llBpHMiI ри, суммируются, а характеристики, связанные с качествен-н* нвряметрами, перемножаются. Иначе говоря, когда определены зна-рВ иСмИМООТИ здания (сооружения), земельного участка и дополнитель-|*У*ений, итоговая сумма умножается на произведение «внешних»
1нв#ННМх параметров.
Формулированную структуру общей оценочной модели следует рас-|рнии и. как базовую, на основе которой можно реконструировать бомжи,инуюструктуру модели. Немаловажным обстоятельством в Нимио упрощения является возможность проведения вычислитель-i и* чур. Иногда для модели (15.4) нельзя применять линейный и рИИЫый множественный регрессионный анализ, поскольку компонен-(МИ Мочсли не всегда полностью аддитивны и полностью мультипли-|1ВМВ| И ной связи можно использовать упрощенные структуры моде-||ИИИ1 ивиую и мультипликативную. Эти структуры модели позволяют НИВ вполне удовлетворительные результаты. ■ИИ i и hi и и структура модели при применении метода сравнения про-HiHiet быть представлена в следующей форме:
К=Ь.+ 6.ЛГ. + bJC,+...+ЪX,(15.6)
ОII2 2п п
•расчетная рыночная стоимость недвижимости;
hiА* независимые переменные (общая площадь, число комнат, транспортная доступность и т. д.);
*Константа в денежном выражении;
t коэффициенты при независимых переменных (п- число независц* mux переменных).
РРЙ модели рыночная стоимость недвижимости рассчитывается как fftHBB величина, без ее дифференциации на компоненты стоимости ■ИМ и учаотка и здания. Такая модель, обладая строго аддитивной H0|W, вес же допускает, введение мультипликативных и нелиней-Премии ных. Например, в качестве переменной можно выбрать про-МИВ общей жилой площади здания на показатель его качества, пред-|яя 1ЯЮ1Мобразом, что единица жилой площади в домах хорошего N ДОШИВ оцениваться выше, чем в домах среднего качества. При-ItB ИВЛИиейной зависимости квадратный корень от площади эе-Щ и участка. Можно воспользоваться целым рядом преобразований
BIрои oftt.ru|оннедвижимости: перевод качественных параметров В
имя и < кнлярные переменные, отражение нелинейных и совместных Пинией количественных параметров с помощью обратных, экспортный, логарифмически^мультипликативных и дробных преоб-МИИ Мее это позволяет использовать структуру'аддитивных оце-|110двлей и получать удовлетворительные результаты.
РИНИНЛИКВТИВНаЯ структура м о доии при применении МВТОДВ ерап~
IМриднж может быть представлена в следующей форме:
Ш * и \
где bQ- константа, отражающая удельную стоимость единицы площади; X. - бинарные качественные переменные (0 или 1);
Ь. - коэффициенты, отражающие наличие или отсутствие еоотис и i иуимиВ|
раметров;
X. - количественные либо скалярные переменные;
Ъ. - соответствующие переменным X. степенные показатели.
В структуру модели (15.7) можно ввести мультипликативнмффмм шения, однако учет аддитивных компонентов и отдельное элимимнрц ние стоимости земельного участка и здания (сооружения) выэывявн ( ределенные трудности. Для преодоления этих трудностей следуяi ее* в модель соотношения, отражающие взаимосвязь земельного учяив здания (сооружения) посредством соответствующего коэффициент Щ ношения площади земельного участка к площади застройки)
Для решения модели (15.7) необходимы ее трансформации и имж и ную форму посредством логарифмирования и затем применение Шщ ного множественного регрессионного анализа.
Модели, используемые при реализации метода сравнении Н|нмн массовой оценке недвижимости, могут быть аддитивными, муш. мии1В| тивными и гибридными. Наиболее простые модели - аддитиВИМВ I найти широкое применение для оценки жилой недвижимости. И ИМ щее время рынок жилья уже сформировался и в этой связи прслияяВВЦ возможным применение их оценочных моделей для массовой омпммН го типа недвижимости. Мультипликативные модели наиболее нри»| мы для оценки офисных зданий, гостиниц, промышленных ДйВМВЙ сооружений и т.п. , а также незастроенных земельных участков (НШ скохозяйственного использования). Что касается гибридных «»НИ1ИЧЦ| моделей, то по своему приложению к оценке недвижимости они нищ сальны. В то же время применение этих моделей связано с определении! трудностями вычислительного порядка.