Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
(долл.)
^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости приведен в табл. 6.10.
| Расчет денежного потока | 1-йпрогнозныйпериод | 2-й прогнозный период | 3-й прогнозный период | Постпрогнозный период |
| 4) Охрана | 120 ООО | 125 000 | 130 000 | 140 000 |
| 5) Резервный фонд на восстанов- | 704 400 | 638 000 | 571 760 | 515 200 |
| ление | ||||
| 6) Управление (ПВД - 7%) | 616 350 | 558 250 | 500 290 | 450 800 |
| 7) Реклама услуг | 14 000 | 12 000 | 10 000 | 8000 |
| 8) Обязательное страхование не- | 400 | 400 | 400 | 400 |
| движимости | ||||
| 9) Оплата услуг сторонних орга- | 326 513 | 330 494 | 334 800 | 339460 |
| низаций, в том числе: | ||||
| • нотариальных, юридических и | 29 400 | 30 870 | 32 414 | 34 034 |
| аудиторских организаций | ||||
| * коммерческих банков | 272 000 | 272 000 | 272 000 | 272 000 |
| • прочих организаций | 25 113 | 27 624 | 30 387 | 33 425 |
| 10) Прочие расходы, в том числе | 280 659 | 287 100 | 305 534 | 284 487 |
| предпринимательские расходы | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ЧОД | 2595 008 | 2816 149 | 3257 859 | 2944 942 |
| Капиталовложения (ЧОД - 20%) | 519 002 | 563 230 | 651 572 | 588 988 |
| Обслуживание кредита | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Денежный поток (ДП) до уплаты | 2076 006 | 2252 919 | 2606 288 | 2355 954 |
| налогов |
Продолжение
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%.Стоимость реверсии равна 11218829долл. (2355954: 0,21).
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем»',
1 Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход»,
Е
" также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10.
I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
*А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования - Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при-
f
iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного промин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставкапм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующим СГО информация, ТООНможет рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i Iлики дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций!) и ставки дисконта для конкретного инвестора.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:
•моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
•расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
•полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим.
' ГрибовокиЙ <' и м ото дм капитализации доходов - < 110, IM7i - С» 161
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наибольшее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.