Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится Мп формуле
п П1
PV =---------------------------------- --,
м(1 + 0' (1 + 0я
мм VVтекущая стоимость;
С денежный поток периода t;
I ■ ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \ TftKHM образом, стоимость объекта недвижимости равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Тесты и задачи
I II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: 9 коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; 1 текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;
•яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, -44NK) долл. в месяц;
•обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ■ ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав-
•мм-г 1000 долл.
Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000
мл.
Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл.
) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит;
а)4000 долл.;
б)40000 долл.;
в)76000 долл.;
г)80000 долл.
3.Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий
равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?
а)верно;
б)неверно.
4.Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации,
тем выше стоимость?
а)верно;
б)неверно.
5.Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко-
эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав-
лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи-
мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера-
ционного дохода.
а)128627;
б)135415;
в)141211.
6.Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи-
тал (Лт)?
а)делением суммы годовых выплат на размер кредита;
б)делением размера кредита на период выплат;
в)умножением месячного платежа на число периодов.
7.Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж-
ных средств в методе капитализации?
а)налог на имущество;
б)затраты на текущий ремонт;
в)проценты по ипотечному кредиту;
г)следует учитывать все указанные расходные статьи.
8.Известно, что:
требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%»; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?
а)10,25%;
б)10,66%;
в)11,67%;
г)13,08%.
9.Какова стоимость здания площадью 1200 ма, сдаваемого в аренд!
по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм
коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке
составляет 10% (все раолсды несет арендатор)?
а)251000 долл.;
б)243000 долл.;
В)264000 долл.;
р) 270000 долл.
)0. Какое из нижеследующих утверждений верно?
а)У * //Я;
б)/вR• И
§*-/: У;
пи* V - стоимость, I - доход,
Я - коэффициент капитализации.
II, Какая из следующих ставок капитализации учитывает только дота на инвестиции?
и) коэффициент капитализации земли;
I) коэффициент капитализации здания;
И) ставка дохода на собственный капитал. Flli Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенци-utH.iii.ii»валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арен™ жмпигии, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. I мп hi| Какая ставка капитализации имела место в данном случае?
Ю 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.
Hi Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет ЦИК) M"i Из НИХ600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается ИМ Д) ДОЛЛ1м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо-IMipyiM помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% Ии >н ни н о дохода. Определите величину чистого операционного дохода для HMiH'ii «k| пmi и рыночной стоимости объекта.
й) 28300 доил.;
*Щ М2000 долл.;
а)Л*чоодолл.;
И КШЗОдалл.
I4t Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Нину и.I при следующих условиях: 8) срокжизни здания - 20 лет;
б)I iiuihiiдоходности инвестиций - 14%.
1I'm* миi.iпн*коэффициент капитализации, если известны следую-
ЖНнinii.li-
|) Й1 »|nitконаиставка дохода - 6%; * §) премия за риск инвестиций - 7%; •и поправка на ликвидность 3%; I) моприtiKiiза инвестиционный менеджмент - 4%; Я) Норма возврата - 5%;
ГЛАВА
7
Ипотечно-инвестиционный
анализ
Ипотечный кредит, его сущность а основные виды. Оценка эффективности привлечения заемного ктитала средств. Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора для щелей ипотечно-иивеспшци-онного анализа, Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
□7.L Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.
! )ффективностъ использования заемного капитала. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:
•васмщику:
а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы-
шать размер собственного капитала;
б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу-
тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные
инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании
кредита;
в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору ирщ
читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
г) получать более высокую ставку дохода на собствен!!ый капитал при
выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ-
лении капиталом;
* кредитору:
а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога? шения задолженности;
б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет!
ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов}
в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость^
а также сделок о ней, аключая ипотеку, служит юридической гарантия
исполнения договорных обязательств заемщиком!
< Г) Гибкая система составления кредитного договора, возможность ah 'Мочения в него особых условий позволяют кредитору своевременно ре-: IfMpoiuiTb на уровень рыночной доходности, изменение финансовой ус-!ИЙЧИВОСТИ заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи Кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;
м) Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди-1ймпозволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои Кредитные ресурсы.
И большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости Осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор-Ме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретении недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со-ЙМещсние объекта залога и приобретаемого объекта.
Н 'Течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди-!ир Иилогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму-МИМ'ГЮ, Поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут рйиюрнжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким мАриюм, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным
· погашения основного долга; !»'• умнаI м начисленных процентов;
· уплаты налогов, страховых взносов;
• Йроисдения своевременного ремонта для поддержания объекта в над-мифммим состоянии;
• Получения требуемой ставки доходности на собственный капитал. Ни;|М кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо-
tfЧММХ кредитов можно сгруппировать по различным классификационным н|inшакам:
· характеру участия в инвестиционном процессе;
· *м II »ми i.iiос I и процентной ставки по кредиту;
· вТИбнльмости величины взноса в погашение обязательств;
f'9участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - ка-ммипш инвестора;
•емособу финансирования перепродажи;
■ порядку погашения долга и уплаты процентов;
• Назначению кредитуемого объекта.
Дни целой оценки особенно важен график погашения кредита и упла-1м процентов в течение анализируемого периода.
Ии* ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
H|№tiMii4С ПОСТОЯННЫМИ платежами- самоамортитирующисся креди-IM. ИмКОТОРЫМ предусматривается погашение долга Ипроцентов равно-
ааонммммсуммами.
Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).