ИП = 0,01322* 12 = 0,1586.
Удельный вес вСтавка доходностиВзвешенный результат
инвестированном капитале
Недвижимость -100%0,150,15
Ипотечный кредит - 70%0,15860,111
Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13°/У (0,15-0,111 : 1-0,7).
Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом левериджб (R = 15%, R = 13%).
vн' ск'
При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ* ности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданные условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая суш ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
11ример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состааЛ ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.
1.Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал I
15000- 16% = 2400.
2.Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживания
долга - 35000 * 0,1586 = 5551.
3.Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 я 7951.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре* буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол нения обязательств перед банком.
При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать кое эффициент покрытия долги (ом. формулу 6.18).
Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен |(|) Оцепить возможность получения кредита для покупки недвижимос-(н приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес-Iрассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже-мшнчиым погашением.
И|П в 0,012- 12 = 0,144;
и Д( I 80000 • 0,144 = 11521,6;
ъ КПД f 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор-
1КППИм
" Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:
•проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито-
Г
~я И заемщика на досрочное погашение займа; * наличие оправдывающих обязательств;
•возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;
L
. определение принципа субординации. Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем-Иком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме-шгппе долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, Принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствуете договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, мли инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещавший досрочное погашение.
Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не-шинснмо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку*
Право tinпролижу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности буд#Т in и шшш. новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное примиувмичмиаот риск кредитора, который оставляет за собой
право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори! тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
□ 7.3о Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора (Texas Instruments ВА II PLUS)
для целей ипотелно-инвестиционногв
;анализа"!^2л
Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является са* моамортизирующийся кредит-перечисление банку через одинаковые про» межутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо еже* мссячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе имеются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.
Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестицИ^ онного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с еже месячным погашением. Периодичность начисления процентов в исполи зуемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на еже* месячное начисление процентов.
**юр/у ьштQuit **hwhw^^Щ
2nd i/y 12 enter 2nd СРТ 1. Расчет разовой выплаты по кредиту#
Пример Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинала* паястанкапроцента 13% годовым*
Решение.
Таблицы.
И Фактор взноса в погашение кредита - 0,0113 (колонка № 6, 13%,
Щ>
■|| Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9. Финансовый калькулятор. IМЮ PV 1 i/y
хр/у
N 2nd N N
<РТРМТ16,9.
It Спечет ипотечной постоянной.
ИйИОЛЬЗуются данные предыдущего примера. Синение.
Таблицы.
I)ФйКТОр взноса в погашение кредита - 0,01128 (колонка № 6, 13%, 25 I)
Р Ипотечная постоянная. Л|0М28'12 = 0,1353 1И0о
№,! • I2: 1500 = 0,1353. Финансовый калькулятор.
I PV
II 1/у
N 2nd N N
•\*t РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.
li Par чет текущей стоимости кредита»
IЧ'ммер, Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж - 29,3. гниение.
Жилицы*
IIФймор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,
Ь Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551). Фнншштыи калькулятор. §М РМТ I * i/y
N 2nd N N I Р\РМТ2500.
*Регче I остатка задолженности на анализируемую дату.
Пример, Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать ос-M«* неногн тайного долга на конец десятого года. Решеиив.
1)Фактор взноса в погашение кредита - 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30
лет).
2) Ежемесячный платеж - 38,7 (3500 • 0,01106).
3) Остаточный срок кредитования - 20 лет (30 - 10).
4)Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,{
20 лет).
5)Остаток долга - 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.
1)Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13 i/y
30 N 2nd N N
СРТ РМТ38,7.
Клавиши
Экран
2)Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла-
ченных процентов.
amort PV
2nd
10-12 = enter
Действие
PI
Р2
Р2
BAL
PRN
INT
0,00 0,00 120,00 3305 195 4451
Вход в таблицу погашения
самоамортизирующегося кредита
Перемещение по таблице
Установка анализируемого периода
Остаток долга
Погашенный кредит
Сумма уплаченных процентов___
5. Расчет процентной ставки.
Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежс^ месячный платеж 112,8. Решение.
Таблицы.
1)Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112*1: 10000 = 0,01129.
2)Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 л с i).
находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука-
зана в верхнем углу страницы - 13%.
1000 I 12,8 25
СРТ
Финансовый калькулятор.
+/- PV
N
N 13.
РМТ
N 2nd
i/y
6а Расчет срока кредитования.
Пример. Кредит в сумме 1000 под 1з%предусматривает ежемесячный платеж 12,65. Решение.
пЮ'ИЩЫ.
I) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита-Ui63 1000 = 0,01265.
щ ft таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас-мнчамнуювеличину - 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -И 1| »ч
Финансовый калькулятор.
i4000 +/- PV
Iе,ft 3 РМТ IIIi/y
< ИТ N 180.
Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок креди-Imbmi.ii.. 180 : 12 = 15 лет.
Ti Расчет надбавки за благоприятные условия финансировании. гЛример. Рыночная стоимость объекта - 15000. Поскольку собственный ВйПитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупа-ИИМ Вредит на 20 лет по ставке 13%. Преобладающая рыночная процент-Мйй майна ■ 15%о.
Решение
i I) Потребность в заемных средствах - 10000 (15000 - 5000). щ Фактор взноса в погашение кредита - 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,
)<№,
I) lfпомесячный платеж по рыночной процентной ставке - 131,7(10000 х в Н,0М1/)