Продажа или сдача в аренду государственной земли по форме должна быть такой же сделкой, как аналогичные акты в пределах частного сектора. В принципе, к тем и другим должны применяться одни и те же правила. В то же время формы бланков, применяемых для однотипных сделок, могут и должны быть разными. Например, продавая или сдавая в аренду землю, орган государственной власти имеет возможность как бы в односторонним порядке предписать целевое назначение земли и предусмотреть санкции за нарушение этого условия.
Но если земля меняет владельца в пределах частного сектора, то прежний владелец может (и должен) лишь указать ее целевое назначение согласно некому первоначальному акту, относящемуся к моменту приватизации этой земли. Естественно также, что он не может угрожать покупателю какими-либо санкциями в случае нарушения последним режима, предписанного целевым назначением земли. О таких санкциях покупателю могут напомнить лишь при государственной регистрации сделки (от имени государства, но не от имени продавца). Если же частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях - как со стороны арендодателя, так и земельных органов - в случае нарушения этого условия.
Договор аренды и договор временного пользования имеют нечто общее. В обоих случаях это срочный договор, т.е. на заранее установленный срок. В тоже время между ними имеются различия. Так, договор аренды может быть краткосрочным - до 5 лет, и долгосрочным - до 50 лет, договор же временного пользования землей заключается, как правило, на срок не более 3 лет; арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование - кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор. Имеются и другие различия.
Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 18 марта 1996 года № 5-16\489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земли.
Необходимость появления такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках Участок, о котором идет речь, был передан в пользование на 49 дет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно.
В документе Роскомзема муниципальным властям предлагаются и базовые размеры арендной платы. Их рекомендуется устанавливать решением органа исполнительной власти в размере 0,5 процента и более от нормативной цены земли, принятые согласно Постановлению Правительства России от 03.11.94 № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли”.
В соответствии с действующим законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка в Российской федерации 50 лет, однако никакого запрета на продление или перезаключение такого договора нет.
Земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно по решению собственника уполномоченного им лица.
Согласно второй части ГК РФ, если арендодатель является собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание если сооружение в аренду без согласия собственника участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.
В соответствии с Указом Президента России “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” (п. 5) местной администрации предоставлено право организовать передачу в аренду земель с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.
Каждый собственник, будь это частное лицо или государство, в договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы пользования и ограничения.
Так, например, московские власти дают возможность арендаторам продавать права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна и субаренда земельного участка.
Аренда земли - несомненный шаг вперед по сравнению с постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует прав владения участком, который может быть в любой момент изъят (с предоставлением иного - по усмотрению властей).
Аренда же большую часть прав определенно устанавливает и защищает.
К серьезным недостаткам аренды относятся неопределенность размера арендной платы в будущем и отсутствие гарантии, что на следующий срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором. Эти вопросы уже рассматриваются нашим законодателем и вскоре, я надеюсь, сфера этого вопроса будет разрешена самым наилучшим путем.
Земельная правосубъектность сельскохозяйственной коммерческой организации - это способность этой организации иметь права, соответствующие целям деятельности, предусмотренными в его учредительных документах и нести обязанности в области использования и охраны земель, а также способность своими действиями приобретать права и создавать для себя обязанности и исполняя их.
Рассматривая права и обязанности сельскохозяйственных предприятий по использованию земли нельзя не упомянуть, что земли на которых сельскохозяйственные предприятия ведут свое производство, являются землями сельскохозяйственного назначения и относятся к основной категории земель РФ. Категории земель устанавливаются в соответствии с их целевым назначением. Так, для земель сельскохозяйственного назначения основной целью использования является производство сельскохозяйственной продукции.
Принцип целевого характера использования земель представляется собой один из важнейших принципов российского земельного права. Этот принцип реализуется в нормах права через закрепление обязанности всех субъектов использовать земельные участки в соответствии с основным целевым назначением независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.
Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земли.
Кроме целевого назначения земли, известного действующему законодательству, можно говорить о таком правовом институте, как понятие разрешенного использования земельных участков, под которым понимается использование земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.
Разрешенное использование земельного участка, которое определяется на основе градостроительной и землеустроительной документации, зонирования может содержать требования к: способам использования земель и запрещению тех из них, которые ведут к деградации почв, снижению их плодородия или ухудшению экологической и санитарной обстановки; плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами; размещению строений и сооружений в пределах земельного участка и иные требования.
Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, не зависит от вида прав на дачный участок и определяется соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления при предоставлении земель. Разрешенное использование, самовольное изменение которого допускается, указывается в решениях компетентных органов о предоставлении (передаче) земельного участка или об установлении специальных режимов использования земель (например, природоохранного, рекрационного и иного назначения); документах государственного земельного кадастра; поземельной книге; в договорах по сделкам с землей и в документах, удостоверяющих право на землю.
Представляется важным с точки зрения рационального использования земель, улучшения их охраны именно на законодательном уровне определить как понятие целевого назначения земель так и понятие разрешенного использования земельных участков, закрепить порядок установления и изменения основного целевого назначения и вида разрешенного использования участка и т.д.
Все многочисленные права и обязанности, составляющие правомочие пользования, являющегося неотъемлемым элементом земельной правосубъектности сельскохозяйственных предприятий, подразделяются на общие права и обязанности и специальные. Общие права и обязанности распространяются на всех субъектов, и использующих землю, независимо от ее категории и целевого назначения участка. Короме того, права и обязанности могут быть установлены применительно к использованию земель, например сельскохозяйственного назначения или другой категории земельного фонда. Права и обязанности, зависящие от категории земель и целевого назначения участка, являются специальными. Объем и содержание права и обязанностей при временном пользовании и аренде земли могут зависеть от условий договора, заключаемого сторонами (например, право на последующий выкуп земельного участка при аренде; право на возведение для производственных целей строго перечисленных в договоре построек временного характера при договоре временного пользования землей и т.д.)