<*> Подробнее о целях, способах и формах аудита см.: Аудит. Сборник методических указаний.
<**> Основные критерии (система показателей) деятельности экономических субъектов, по которым их бухгалтерская (финансовая) отчетность подлежит обязательной ежегодной аудиторской проверке, утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1994 г. N 1355 (СЗ РФ. 1994. N 33. Ст. 3451).
<***> См.: п. 5 Временных правил аудиторской деятельности в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента РФ от 22 декабря 1993 г. N 2263 // САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5069.
Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее о порядке инвентаризации предприятия, его аудиторской проверке и оценке см. § 5 гл. 31 настоящего учебника.
В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК).
Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом.
Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.
Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора <*>.
--------------------------------
<*> Аналогично правилам ст. 562 ГК. См. § 5 гл. 31 настоящего учебника.
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ).
В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.
Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).
§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
1. Понятие финансовой аренды (лизинга)
В основе простых арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью получения прибыли. В отличие от этого лизинг <*> является порождением иной экономической ситуации. Субъект, которому необходимо получить в пользование определенное имущество, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить необходимое ему имущество у выбранного им производителя и передать его ему во временное пользование, оговаривая при этом, что, так как имущество и продавец выбраны им, покупатель не будет нести ответственность за качество купленного имущества и за действия продавца. В такой ситуации для покупателя имущества первостепенное значение приобретают сам акт распоряжения финансовыми средствами как форма инвестирования и его целесообразность по сравнению с иными формами инвестирования. Для будущего пользователя (арендатора) покупаемого имущества, взвалившего на себя груз возможных проблем в отношениях с продавцом, акт оплаты выбранного им имущества представляется финансовой услугой <**>.
--------------------------------
<*> Термин "лизинг" (от англ. lease - брать и сдавать имущество во временное пользование) связывают с операциями американской телекомпании "Белл Телефон Компани", руководство которой в 1877 г. приняло решение не продавать свои телефонные автоматы, а сдавать в аренду (см.: Шпитлер Х.Й. Практический лизинг. М., 1991. С. 7 и след.).
<**> См.: Чекмарева Е.Н. Лизинговый бизнес. М., 1994. С. 28. Поэтому лизинг отнесен в ст. 5 Закона РФ "О банках и банковской деятельности" к разновидности банковских операций.
Здесь отношения по возмездному приобретению имущества в собственность взаимодействуют с отношениями по передаче этого же имущества во временное пользование. Для целостного урегулирования данной системы имущественных отношений необходима взаимосвязь собственно договора лизинга - договора о передаче купленного имущества в пользование и договора купли-продажи имущества, подлежащего передаче по договору лизинга <*>. В сложных лизинговых операциях, включающих действия субъектов по привлечению финансовых ресурсов, оказанию агентских услуг, обеспечению взаимных гарантий, эта система имущественных отношений еще более усложняется, ибо здесь необходимо использование элементов иных договорных форм: кредитных, агентских и т.п. Поэтому попытки определить юридическую природу лизинга с помощью уже известных правовых институтов аренды, продажи в рассрочку, займа, поручения и т.п. неизбежно приводят к тому, что какая-то часть отношений участников лизинговой сделки остается без должной правовой квалификации, так как содержит признаки, не присущие этим институтам <**>.
--------------------------------
<*> Поэтому под лизингом понимают имущественные отношения, при которых одна организация (пользователь) обращается к другой (лизинговой компании) с просьбой приобрести необходимое оборудование и передать его ей во временное пользование (см.: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997. С. 18).