Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1 - 3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.
2. Предпосылки заключения договора социального
найма жилого помещения
К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования (бесплатно), как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, относятся нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянное проживание в данном населенном пункте. Кроме того, для получения жилого помещения из фонда социального использования согласно ст. 9 Основ федеральной жилищной политики требуется еще одно условие - принадлежность к одной из указанных в законе категорий граждан.
Однако изложенный порядок, как вытекает из ст. 10 Основ федеральной жилищной политики, вступит в действие лишь после завершения перехода к рыночным отношениям. Поскольку трудно сказать, когда завершится этот переход, срок введения нового порядка в действие надо признать весьма неопределенным. Пока же он не действует, и для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется существующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Таким образом, вступление в действие ст. 9 Основ федеральной жилищной политики заблокировано ст. 10 этого же Закона. Следовательно, для обращения за получением жилья бесплатно из фонда социального использования требуется наличие двух условий - нуждаемости и проживания в данном населенном пункте.
Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.
Перечень наиболее распространенных оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержится в ЖК РСФСР, а также в других нормативных актах, в том числе принятых субъектами Российской Федерации. К числу таких оснований ЖК РСФСР (ст. 29), в частности, относит:
- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом Российской Федерации (ниже "учетной нормы");
- проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;
- проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия отнесения их к нуждающимся в улучшении жилищных условий:
- инвалиды Великой Отечественной войны;
- семьи погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц;
- одинокие женщины - участницы Великой Отечественной войны и др.
Их перечень содержится в Примерных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. <*> (далее - Примерные правила).
--------------------------------
<*> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
Вторым условием, необходимым для получения жилого помещения из фонда социального использования, является по общему правилу постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте. Доказательством постоянного проживания признается на практике в первую очередь наличие регистрации по месту жительства. В некоторых правилах учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади требуется не только постоянное, но и длительное проживание (например, в Москве, как правило, не менее 10 лет).
В случаях, предусмотренных законодательством, постоянное проживание не является обязательным условием получения жилого помещения из фонда социального использования. Например, некоторые категории граждан (строители, моряки и др.) по роду работы связаны с передвижением и обычно не имеют постоянного места жительства. Они вправе требовать предоставления (в установленном порядке) жилого помещения из фонда социального использования в том населенном пункте, который стал местом их проживания.
Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.
С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого являются гражданин и орган, принявший его на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но относится к комплексной отрасли права - жилищному законодательству. Право гражданина состоять на учете охраняется законом. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РСФСР (ст. 32). В случае нарушения прав гражданина, имевшихся у него в связи с постановкой на учет (например, необоснованное снятие с учета, изменение в очереди и т.п.), он вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов, допустивших нарушение <*>.
--------------------------------
<*> См.: Закон РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" // ВВС РФ. 1993. N 19. Ст. 685.
При составлении списка лиц, которым намечается предоставить жилое помещение в текущем году, формируются две основные очереди (два списка): общая очередь и особая очередь, которая состоит из лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья. Перечень категорий лиц, которые относятся к "первоочередникам", дается в ЖК РСФСР (ст. 36), в отдельных законах и подзаконных актах, а также в правилах и положениях, принятых субъектами Российской Федерации. К их числу отнесены лица, нуждающиеся в особой социальной защите (инвалиды; лица, страдающие особыми формами некоторых хронических заболеваний; многодетные семьи и т.п.), а также граждане, имеющие особые заслуги (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, Герои социалистического труда, семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасанию человеческой жизни, и многие другие категории граждан). Специальные правила установлены для первоочередного обеспечения жильем определенных категорий военнослужащих <*>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Закон РФ от 22.01.1993 N 4338-1 "О статусе военнослужащих" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих".
<*> См.: Закон РФ от 22 января 1993 г. "О статусе военнослужащих" // ВВС РФ. 1993. N 6. Ст. 188; СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4560.
Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено для некоторых категорий граждан и означает, что вопрос о предоставлении им жилья решается не в порядке очередности и, как правило, без принятия гражданина на учет. К числу "внеочередников" отнесены, в частности, граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия (пожар, наводнение, оползень и т.п.) стало непригодным для проживания <*>, граждане, вернувшиеся в прежнее место жительства по окончании пребывания в государственном детском учреждении либо у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они когда-то выбыли (ст. 37 ЖК РСФСР). К "внеочередникам" отнесены и многие другие категории граждан <**>.
--------------------------------
<*> Это правило должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилище вообще перестало существовать.
<**> В литературе называют более 15 таких случаев. См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 36 - 37.
3. Предоставление жилого помещения из фонда
социального использования
Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения. Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.