--------------------------------
<*> Утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме - главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).
Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.
В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право на чужое имущество (жилое помещение) <*>. Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма - и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право <**>. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в другое качество - в право собственности.
--------------------------------
<*> См.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 118 - 119.
<**> См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201 - 202. Вещный характер прав нанимателя рядом авторов отрицается. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 88; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. С. 51.
Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РСФСР (ст. 7). Законом не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).
Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.
Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Сказанное касается только отношений социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случаях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК).
ЖК РСФСР первоначально содержал общее правило, согласно которому при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним в течение шести месяцев. Указанный срок не является пресекательным: предусматривалось, что, если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом (абз. 5 ст. 60 ЖК РСФСР). При этом имелось в виду лишь временное отсутствие, поскольку в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следовательно, право на жилую площадь прекращается со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР). Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь требовалось также установить, что отсутствие было непрерывным - в течение всего 6-месячного срока.
Изложенные положения ЖК РСФСР претерпели значительные изменения в связи с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г., который признал не соответствующими Конституции РФ положение ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР о шестимесячном сроке, на который сохраняется право на жилое помещение при временном отсутствии гражданина, и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалась утрата права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев. Это означает, что названные нормы утратили силу. Как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ, временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением <*>. Для применения такой меры, как вытекает из Постановления Конституционного Суда РФ, должны быть другие основания, предусмотренные законом (например, разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием).
--------------------------------
<*> В литературе отмечены достаточно серьезные негативные последствия отмены ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР. См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 97 - 98.
Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев, предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которая сохраняет свою силу, поскольку не упомянута в названном Постановлении Конституционного Суда как противоречащая Конституции РФ. К числу таких случаев, в частности, относятся:
- призыв на военную службу;
- временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.);
- помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);
- выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
- заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).
При наличии указанных уважительных причин (причем их перечень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть месяцев (ч. 4 ст. 60 ЖК РСФСР).
В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства - брони. Путем бронирования осуществляется наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь <*>. Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления принимает на себя обязанность не допускать заселения забронированного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-правовое содержание, а броня - это документ административно-правового характера <**>.
--------------------------------
<*> Порядок бронирования установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 336 (действует с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. N 34 // СП РФ. 1992. N 6. С. 31).
<**> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 135.
Использование бронирования ограничено: гражданин может требовать выдачи охранного свидетельства (брони) лишь в случаях, установленных законом. К их числу относятся: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности и др. (см. ст. 62 ЖК РСФСР). Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости, поскольку их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.
Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.