Согласно ст. 100 ЖК РСФСР выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат лица, совершившие неправомерные действия при получении ордера, вследствие чего этот ордер признан недействительным. Однако, как уже отмечалось, выселение без предоставления другого жилого помещения не применяется, если эти лица пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального фонда.
Выселение без предоставления другого жилого помещения по основаниям, не связанным с правонарушением, имеет место в двух случаях. Во-первых, без предоставления другого жилого помещения выселяются граждане, проживающие в общежитии, предоставленном им в связи с работой или учебой. Это относится к прекратившим работу сезонным, временным работникам и лицам, работавшим по срочному трудовому договору, а также к учащимся и студентам учебных заведений, выбывшим из них (ст. 110 ЖК РСФСР).
Во-вторых, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, если они проживали в служебном жилом помещении, а также граждане, которые занимали служебное жилое помещение в доме колхоза и были исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (ст. 107 ЖК РСФСР).
Применение такого порядка выселения обусловлено здесь тем, что служебные помещения и общежития имеют специальное назначение и право проживания в них неразрывно связано с трудовыми отношениями или учебой.
5. Расторжение договора коммерческого
найма жилого помещения
К числу принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует отнести ограничение вмешательства государства (законодателя) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом. При этом учитывается, что на наймодателя-собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК договор коммерческого найма может быть расторгнут "по требованию наймодателя" (п. 2 ст. 687) либо по требованию "любой из сторон" (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке.
По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается "в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством" (п. 3 ст. 687 ГК). Пока такие случаи не предусмотрены.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В этой норме особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
При регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ.
В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае возникновения необходимости расторжения договора и выселения его или других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель, как предусмотрено п. 4 ст. 687, "может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений". Данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК). В этом случае на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о рассмотрении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные лица отказываются добровольно освободить жилое помещение.
§ 5. Право на жилые помещения в домах жилищно-строительных
и жилищных кооперативов
1. Положение жилищно-строительных и жилищных
кооперативов в условиях перехода к рынку
Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные (ЖК) <*> кооперативы в 50 - 80-х годах имели в нашей стране значительное распространение. Они представляют собой добровольные объединения граждан с целью улучшения своих жилищных условий за счет собственных средств и кредитов банка.
--------------------------------
<*> В дальнейшем употребляется аббревиатура ЖСК, но при этом имеются в виду и ЖК.
Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы, которые отличаются тем, что создаются для строительства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации - жилищные кооперативы. Они создаются для приобретения (покупки) у предприятий, организаций, органов местной администрации новых или капитально отремонтированных жилых домов и их последующей эксплуатации.
КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 10.12.1993 N 1278 "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья".
В последние годы, в особенности после Постановления Правительства РФ от 10 декабря 1993 г., которым предусмотрено предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья <*>, объемы жилищно-кооперативного строительства и создания новых кооперативов сократились, поскольку граждане стали отдавать предпочтение новой форме использования собственных денежных средств для решения своих жилищных проблем. Однако это новшество не оказало влияния на существование имеющихся ЖСК.