--------------------------------
<*> БГП РФ. 1993. N 11 - 12. С. 60.
Вопрос об их судьбе возник после принятия Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" <*>. Названный Закон предусмотрел преобразование жилищных и жилищно-строительных кооперативов в товарищества собственников жилья, если в кооперативе хотя бы один его член выплатил пай и стал собственником квартиры <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
<**> Постановление Правительства г. Москвы от 14 января 1997 г. "О порядке применения Закона РФ "О товариществах собственников жилья" в г. Москве" предусмотрело преобразование ЖК и ЖСК в товарищества собственников жилья при условии, что все члены кооператива выплатили паевые взносы полностью. См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71 - 72.
Одни авторы считают, что это "не означает, что кооперативы приказали долго жить" и что едва ли следует рассчитывать "на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья" <*>. Другие говорят, что "в настоящее время на смену жилищным и жилищно-строительным кооперативам приходит более современное юридическое образование - товарищество собственников жилья, соответствующее нынешним рыночным отношениям" <**>.
--------------------------------
<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.
<**> Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.
Оценивая приведенные высказывания, надо, по нашему мнению, признать, что они не противоположны. Бесспорно, что судьба ЖСК, если Закон "О товариществах собственников жилья" будет последовательно исполняться, предрешена: они в ближайшие годы будут преобразованы в товарищества собственников жилья, как это предусмотрено названным Законом. Вместе с тем следует согласиться и с Ю.К. Толстым, считающим, что такое преобразование займет значительное время, в течение которого "жилищные отношения в кооперативе сохраняются" <*>.
--------------------------------
<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.
В настоящее время организация и деятельность ЖСК регулируются ст. 116 ГК, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, к числу которых относятся и жилищные кооперативы <*>, а также ЖК РСФСР (ст. 111 - 126). Основное же значение в регулировании организации и деятельности ЖСК принадлежит уставам этих кооперативов.
--------------------------------
<*> Можно отметить, что Закон РФ от 19 июня 1992 г. "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", действующий в редакции Федерального закона от 11 июля 1997 г., как следует из его преамбулы, на жилищную кооперацию не распространяется // СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306.
В члены кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. При этом в основном используются критерии нуждаемости, установленные для случаев постановки на учет для улучшения жилищных условий из фонда социального использования. Требование постоянного проживания соблюдается с учетом ряда исключений, предусмотренных законодательством. Преимущественное право на вступление в кооператив принадлежит гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, прежде всего инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих, ветеранам труда и др.
2. Право на жилые помещения в домах ЖСК
Лицу, принятому в члены ЖСК, по решению общего собрания членов кооператива предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Внесение паевого взноса является условием получения квартиры. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответствующим органом местной администрации. Квартиры в доме ЖСК заселяются по ордерам, выдаваемым органом местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке (ст. 118 ЖК РСФСР).
Вступление в кооператив и передача ему денежных средств не создают для пайщика права собственности на полученную квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Член кооператива имеет право на пай, который обеспечивает ему владение, пользование и в некоторой степени распоряжение выделенной ему квартирой.
Права члена кооператива на квартиру достаточно широки. В частности, член кооператива имеет право:
- жить со своей семьей в предоставленной ему квартире;
- добровольно выйти из кооператива;
- с согласия кооператива передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- обменять с соблюдением действующих правил занимаемое им жилое помещение на другое.
Члены кооператива имеют и другие (корпоративные) права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в решении вопросов деятельности кооператива, включая прием новых членов, в распределении квартир и т.д. В то же время они обязаны выполнять требования устава кооператива: использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и т.д.
Право пайщика на квартиру сходно с правом на жилую площадь нанимателя. Однако правомочия пайщика шире, в первую очередь его право распоряжения. Это обусловлено тем, что пайщик оплачивает стоимость полученной квартиры своим паевым взносом. В связи с этим в случае выхода из кооператива он имеет право на возврат внесенных им сумм паенакоплений (в порядке, предусмотренном уставом).
Законом предусмотрена весьма существенная трансформация прав члена ЖСК на квартиру, если он полностью внес паевой взнос за нее: такой член ЖСК приобретает на занимаемую им квартиру право собственности и может после этого распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, сдать в аренду, завещать и т.д.). Наряду с этим он является участником общей собственности на оборудование и конструкции, обслуживающие кооперативный дом (фундамент, лестницы, водопроводная сеть и т.д.).
В отношениях пользования кооперативной квартирой с точки зрения объема прав на квартиру выделяются лица, которые имеют право на паенакопления. В первую очередь это - пайщик, член кооператива. Однако наряду с ним доля паенакопления может принадлежать и его супругу, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов либо позднее паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком, если они принимают участие в выплате паевого взноса.
Следовательно, среди лиц, проживающих в кооперативной квартире, одни имеют право на долю в паенакоплении, а другие не имеют, что приводит к различиям в объеме их прав. Однако в остальном действует принцип равенства прав всех проживающих в кооперативной квартире: все они имеют одинаковое право пользования жилым помещением (если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещениями).
Понятие члена семьи применительно к кооперативным отношениям в законе не дается. В судебной практике используется то понятие члена семьи, которое предусмотрено в ЖК РСФСР для отношений найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Лица, которые перестали быть членами семьи пайщика, права проживания в квартире не утрачивают.
3. Изменение и прекращение права на жилое
помещение в доме ЖСК
Выбытие пайщика из кооператива может произойти вследствие исключения его из кооператива либо в случае его смерти.
Исключение пайщика из кооператива влечет утрату им и членами его семьи права пользования квартирой и выселение их в судебном порядке из дома кооператива без предоставления другой жилой площади. Однако уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования квартирой за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив (ст. 124 ЖК РСФСР). Имеются в виду члены семьи, которые проживали вместе с исключенным из кооператива лицом.
Несколько иные последствия предусмотрены для членов семьи пайщика в случае его смерти. Члены семьи умершего пайщика, проживающие совместно с ним, сохраняют право пользования кооперативной квартирой при условии вступления одного из них в ЖСК. При этом они имеют преимущественное право вступления в кооператив. Наследники, не проживавшие в кооперативной квартире вместе с наследодателем, имеют право только на паенакопление.
После выплаты взноса и приобретения права собственности на квартиру член ЖСК вправе распоряжаться ею по своему усмотрению (продать ее, сдать в аренду, завещать и т.п.) без согласия кооператива. Гражданин, купивший такую квартиру, получивший ее по наследству или ставший ее собственником по иным основаниям, принимается в члены кооператива. Отказ в приеме в кооператив гражданин может оспорить в судебном порядке.
В случае расторжения брака бывший супруг пайщика, имеющий право на часть паенакопления и проживающий в кооперативной квартире, вправе требовать раздела пая и квартиры и принятия в члены кооператива. Такое требование может быть заявлено независимо от размера доли паенакопления, принадлежащей каждому из бывших супругов.
Раздел жилого помещения и пая, являющегося общим имуществом супругов, допускается лишь в случае расторжения брака и при условии, что каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире. Раздел жилого помещения, состоявшего из смежных неизолированных комнат, возможен, если комнаты будут превращены в изолированные (с соблюдением установленного порядка).