• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;
• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.
Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.
3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.
4. Размер арендной платы (допускается указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным, и регистрации не подлежит
5. Срок аренды.
6. Право арендодателя на передаваемое в аренду имущество и основания его возникновения.
7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.
8. Условия и порядок передачи имущества арендодателем.
9. Условия и порядок возврата имущества арендатором.
10. Обязательства сторон по государственной регистрации договоры.
11. При наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цену имущества.
По данным исследований, проводимых в представленной дипломной работе можно сделать следующие выводы относительно аренды в целом:
· Договор аренды один из самых древних и распространенных договоров;
· Аренда без сомнения является очень выгодной как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку один получает за сравнительно небольшую плату в свое пользование определенное имущество, а второй получает за это имущество определенный доходы (арендная плата);
· Мировой финансовый кризис дает мощный толчок для развития института аренды, как в нашей стране, так и во всем мире в частности;
Теперь необходимо провести параллель между общими положениями об аренде имущества и договором аренды предприятия. Сравнивая договор аренды предприятия с общими положениями об аренде, мы увидим специфичные особенности. Законодательство под предприятием как объектом гражданских прав понимает имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности.
В состав предприятия входят все предназначенные для его функционирования виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (см. ст. 132).
Т.е можно сказать, что аренда предприятия это получение внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Но аренда предприятия не такое уж и простое дело, т.к. во-первых, вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца. Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия. Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.
Но полноту анализа договора аренды предприятия в нашем законодательстве нельзя рассматривать как идеал. Есть некоторые нюансы, на которые законодатель должен обратить внимание
Во-первых, из ст. 656 ГК РФ необходимо исключить следующие слова «и перевести на него долги, относящиеся к предприятию». Я считаю, что предприятие с долговыми обязательствами вообще недопустимо сдавать в аренду. Это связано с тем, что в большинстве случаев подобного рода аренда не сулит арендатору ничего хорошего, ведь арендатор не сразу вникнет процесс работы предприятия, ему потребуется определенное время для того, чтобы освоиться в роли руководителя. А за это время, в свою очередь, может усугубиться финансовое положение и без того не самого благополучного предприятия.
Во-вторых, дополнить статью словами «не допускать сдачу в аренду предприятий с долговыми обязательствами до момента их полного погашения».
Эти изменения в законодательстве должны помочь арендатору избежать убытков, ведь предприятие он берёт для осуществления предпринимательской деятельности, т. е для получения прибыли.
А пока в действующее законодательство не внесены необходимые изменения, арендатор должен быть более внимательным к предприятию, которое он собирается взять в аренду. В первую очередь, необходимо проверить находится ли предприятие в собственности арендодателя. После этого он должен проанализировать ситуацию в отрасли, к которой относится это предприятие. И узнать, имеет ли оно какие-либо долговые обязательства. При наличии таковых необходимо установить, с чем они связаны и насколько они существенны. При возможности было бы правильно пообщаться с кредиторами, выяснить срок кредита, есть ли возможность продления срока его предоставления.
Указанные выше рекомендации должны предотвратить возникновение для арендатора неприятных последствий, когда долгов у предприятия много, а отдавать их, по сути, нечем.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ) // Российская газета - 1993. - 25 декабря. - N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009 N 7-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1992. - N 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 09.04.2009 N56-ФЗ) // Собрание Законодательства РФ. – 1996. - N 5. - Ст. 410.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N95-ФЗ (в ред. от 03.12.2008 N229-ФЗ) // Парламентская газета. N 140-141. 27.07.2002.
5. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (в ред. от 03.06.2009 N115-ФЗ) «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 1. – Ст. 1.
6. Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ (в ред. от 07.05.2009 N 89-ФЗ) «О производственных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 20. – Ст. 2321.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 08.05.2009 N93-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
8. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (в ред. от 29.04.2009 N272-ФЗ ) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 7. – Ст. 785.
9. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
10. Федеральный закон от 19.07.1998 N 115-ФЗ (в ред. от 21.03.2002 N31-ФЗ) «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)»// Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 30. – Ст. 3611.
11. Федеральный закон от 25.02.1999 N 40-ФЗ (в ред. от 22.12.2008 N 270-ФЗ) «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». // Собрание законодательства РФ. 01.03.1999. N 9. ст. 1097
12. Федеральный закон от 8.08.2001 N 129-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 N 315-ФЗ) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. – 2001. - N 33 (часть 1). – Ст. 3431.
13. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в ред. от 07.05.2009 N 89-ФЗ) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Парламентская газета, N 19, 26.01.2002
14. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (в ред. от 01.12.2007 N 318-ФЗ) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ. 02.12.2002. N 48. ст. 4746.
15. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963.
Монографии, периодическая и специальная литература
16. Алексеев С. С. «Аренда: не упустить шанс» // Правда. 1989. 12 июня.
17. Андреев В.К. «Использование договора и его обеспечение»// Бухгалтерский учет. 1995. №9.
18. Брагинский М.И. «Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей» // М.: «Фонд Правовая культура», 2005.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: книга 2. Договоры о передаче имущества» // М.: «Статут», 2008.
20. Васильев, Г.С. «Часть вещи» как объект аренды» // Закон. - 2007. - № 5.
21. Витрянский В. В. «Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг» // 4-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2002.
22. Гражданское и предпринимательское право. Сборник документов // М., Манускрипт, 1996.
23. Гражданское право. Словарь-справочник. Юринформцентр. М., 1996.
24. Гражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 2007.
25. Дашков Л.П., Брызгалин А.В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. М., 2001.