1.2. Понятие и существенные условия договора аренды
Договор аренды является одним из самых распространенных договоров и описывает отношения по переходу имущества на возмездной основе во временное пользование.
ГК РФ дает следующее определение договора аренды[4]: По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Кроме обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право законодательство предусматривает также обязательства по передаче имущества в пользование. Они составляют отдельную группу правоотношений, их особенностью является срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. В этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества
Специфичным является предмет этих обязательств. К нему могут относиться индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, которые подлежат по окончанию срока договора возврату их первоначальному владельцу. Эти обязательства и порождают договоры аренды.
Главенствующее значение для исполнения любого договора составляют правила, которые порождают существенные условия договора, ведь не обговорив эти правила, не будет соглашения между сторонами и, в свою очередь, договор не будет считаться заключенным. «Согласно общему правилу существенными являются: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».[5]
Если говорить о договоре аренды, то к его существенным условиям можно отнести непосредственно сам объект аренды. Договор аренды должен содержать в себе сведения, которые максимально подробно говорят об имуществе, которое подлежит передаче арендатору. К таким сведениям относятся состав имущества, место его расположения и т.д. Если эти сведения в договоре не прописаны, то он считается не заключенным
По договору аренды арендодателем считается собственник имущества или иное лицо, уполномоченное сдавать это имущество в аренду. «Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».[6]
Чуть сложнее разрешается вопрос с другими лицами, которые могут быть в роли арендодателя, ведь они наделяются этими полномочиями законом или самим собственником. Законом наделены таким правом, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но они могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ[7]).
Затронув субъекты оперативного управления, можно сказать, что казенное предприятие может быть арендодателем государственного имущества (и движимого, и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение не может ни при каких условиях сдать в аренду имущество, которое за ним закреплено, а также приобретенное им за счет средств, которые были выделены по смете. Но, оно вправе выступить арендодателем имущества, которое было приобретено им на средства, полученные в результате разрешенной учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).
Нельзя не затронуть вопрос о том, на какие государственные органы возлагаются управление и распоряжение государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
П. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"[8], гласит, что управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство РФ может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством.
Из этого можно сделать вывод о том, что сдавать в аренду федеральное государственное имущество может лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ предоставило такие полномочия.
Государственное имущество, которое является собственностью субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество сдаются в аренду в порядке, установленном правовым актом субъекта Российской Федерации, а если такой правовой акт отсутствует, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом [9].
При этом надо учитывать, что объекты, которые относятся к государственной или муниципальной собственности, делят на две категории:
1. Имущество, которым государство или муниципальное образование непосредственно обладает, иначе говоря, имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Это имущество составляет государственную казну (муниципального образования). Государство (муниципальное образование) в полном объеме сохраняет в отношении этого имущества свое право собственности. Оно может распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе передавать в аренду.
2. Имущество, которое государство или муниципальное образование закрепило за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. Государство (муниципальное образование), а также уполномоченные ими органы сохраняют лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо предусмотрены законом. Например, собственник имущества, которое находится в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжения имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п.1 ст. 609 ГК РФ[10]). Здесь можно отметить «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки».
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в главе 30 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого имущества[11].