Итак, договор аренды предприятия является отдельным видом договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий сооружений, и лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п.2 ст.650 ГК).
Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в пар. 5 гл. 34 (аренда предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в пар. 4 гл. 34 ГК (аренда зданий сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст.625 ГК).
Как отмечалось, квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора, два рода объектов:
во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;
во-вторых, действия арендодателя по передачи предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончанию срока аренды.
Естественно, в отношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается законодательством недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.
Данное обстоятельство ранее уже отмечалось в юридической литературе[32].
Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила установленные в ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559-556),доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013) особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве) от 25.02.1999(ст. 86)[33]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69-73)[34].
Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и, прежде всего ГК РФ (ст.112)рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта. Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота.[35] Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. В частности, Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР - от 21 июля 1991 г. предусматривал такой способ приватизации, как продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий- должников» (т.е. субъектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу неплатежеспособных государственных предприятии.
Как правильно отмечает В.А. Дозорцев, по своей сути предприятиеэто не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъектправа, оно принадлежит на праве собственности какому-то юридическому лицу, например, акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смещение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст. 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъект права создает лишь путаницу».
Итак,объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотревши противоположных правила (п.п. 1, 2 ст. 656). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права наиспользование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору. Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии)на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензий), не освобождаетарендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение.
В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.
Положения ГК, предусматривающие возможность передачи в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК 1922 г., который содержал целый ряд специальных (по отношению к общим положениям об имущественном найме) правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. Речь идет, в частности, об особых требованиях к форме такого договора: договоры о наймегосударственных и коммунальных предприятий, за исключением случаев, когда в качестве нанимателей выступали государственные органы или кооперативные организации, под страхом их недействительности должны были нотариально удостоверяться. К таким договорам следовало присоединять опись сдаваемого в составе соответствующего предприятия имущества (ст. 153 ГК 1922 г.).
Максимальный срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных или коммунальных предприятий увеличивался по сравнению с договорами найма иного имущества с двенадцати до двадцати четырех лет; по истечении этого срока указанные категории нанимателей, при исправном выполнении условий договора, имели преимущественное право на возобновление договора на новый срок (ст. 154 ГК 1922 г.). Наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия обязывался вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого наниматель был обязан его достигнуть, должно было включаться в договор под страхом его недействительности (ст. 162 ГК 1922г.). Все улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности. Исключение составляли лишь случаи, когда и роли арендаторов выступали кооперативные организации (ст. 179 ГК 1922 г.).