У п. 1 ст. 373 Цивільного кодексу зазначено, що земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Конституція України закріплює право власності ;.нфаїнського народу на землю та інші природні ресурси.
Право власності на землю — це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на земельну ділянку (землю) набувається і здійснюється відповідно до закону.
Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. За Цивільним кодексом, право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
Суб'єктами права власності на землю в Україні є: фізичні особи, юридичні особи (на землі приватної власності), держава (через відповідні органи державної влади — на землі державної власності,) територіальні громади (безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної власності). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю у випадках, встановлених законодавством.
Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України, громадяни України набувають права власності на землю на підставі:
163
Нотаріат в Україні
а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,
іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної
власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм
у користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:
·приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
·одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних, комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
·одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації (п. З ст. 116 ЗК України).
Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:
а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту
або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веден
ням товарного сільськогосподарського виробництва;
б) юридичні особи України, установчими документами яких
передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.
Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.
Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки у разі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,
іншими цивільно-правовими угодами;
б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти не
рухомого майна, що належать їм на праві власності;
в) прийняття спадщини.
Слід відзначити, що існують певні обмеження у праві власності іноземців та осіб без громадянства на землю в Україні. Так, вони
164
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст. 81 ЗК України).
Юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,
іншими цивільно-правовими угодами;
б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного
фонду;
в) прийняття спадщини;
г) виникнення інших підстав, передбачених законом.
Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на
земельні ділянки несільськогосподарського призначення:
а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів неру
хомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійс
ненням підприємницької діяльності в Україні;
б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів не
рухомого майна.
Іноземні юридичні особи не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року (ст. 82 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.
Земельний кодекс України також закріплює перелік земель, що не можуть передаватись у приватну власність. До них належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери,
165
Нотаріат в Україні
бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо), землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту, землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених законодавством, земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:
а) землі атомної енергетики та космічної системи;
б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соці
ально-культурного, виробничого та житлового призначення;
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та істори-
ко-культурними об'єктами, що мають національне та загально
державне значення;
г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;
ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення
діяльності Верховної Ради України, президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;
д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язко
вого) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внас
лідок Чорнобильської катастрофи;
є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;
є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;
ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї).
До земель державної власності, що не можуть передаватись у приватну власність, крім перелічених вище, належать також землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених законодавством.
166
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
На практиці поширеними є ситуації, коли кілька осіб об'єднують свої земельні ділянки в єдиний об'єкт права власності, в результаті чого виникають відносини багатосуб'єктної приналежності землі. Такі відносини називають правом спільної власності. Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок, при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами, при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами, за рішенням суду. Земельний кодекс (п. 2 ст. 89) закріплює вичерпний перелік випадків спільної сумісної власності. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: