Відповідно до Закону України «Про заставу», заставодержатель зареєстрованої у Державному реєстрі застави отримує переважне право на задоволення своїх вимог у порівнянні з заставо-держателями не зареєстрованих застав та застав, зареєстрованих пізніше.
Діюче законодавство передбачає такі види застави: іпотека, застава товарів в обороті або у переробці, заклад, застава майнових прав, застава цінних паперів. Всі ці види втілюють в собі як загальні риси застави, так і мають свої особливості щодо предмета застави, форми та змісту договору, прав та обов'язків сторін тощо.
Іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпоте-кодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (ст. 1 Закону).
Іпотека є одним з найбільш ефективних способів забезпечення виконання зобов'язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає права останнього та встановлює високий пріоритет для вимог іпотекодержателя.
Одночасно з визначенням предмета іпотеки законодавець покладає на нотаріуса обов'язок у дотриманні форми та визначенні певних положень іпотечного договору, який відтепер повинен включати в себе певні чітко визначені законом істотні умови, без яких він вважається неукладеним.
209
Нотаріат в Україні
Такими умовами є:
1. Для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про:
·для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;
·для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу.
Як відомо, найменування підприємства існує в повній та скороченій формах. При нотаріальному посвідченні іпотечних договорів нотаріусу слід застосовувати повну назву юридичної особи для полегшення її подальшої ідентифікації при реалізації договору іпотеки.
Місцезнаходженням підприємства є його юридична адреса, яка і повинна зазначатися в тексті договору. У випадку порушення підприємством (боржником) умов договору, який забезпечено іпотекою, в іпотекодержателя виникає проблема, на яку адресу надсилати боржнику претензію про порушення умов договору. Для уникнення проблеми можливо зазначення в тексті іпотечного договору поряд із юридичною — фактичної адреси розташування юридичної особи, оскільки не поодинокі випадки, коли в якості юридичної адреси підприємства використовується домашня адреса одного з його засновників — фізичної особи.
^2. Для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:
·для громадян України — прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов'язкових платежів;
·для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), громадянство, адресу постійного місця проживання за межами України.
Адресою постійного проживання громадян України є адреса, яка зазначена в її паспорті і за якою особа зареєстрована. Проблему, пов'язану з відсутністю фізичної особи за місцем постійного проживання, можливо вирішити шляхом зазначення в договорі фактичного місця проживання фізичної особи.
3. Зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання.
Як правило, змістом зобов'язання є те, що саме забезпечує іпотечний договір. Це може бути будь-яке зобов'язання, передбаче-
210
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
не чинним цивільним законодавством, таке як повернення грошей, здійснення або утримання від здійснення певних дій тощо.
4. Опис предмета договору іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані, а також будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди (спосіб реалізації заставленого майна, проведення аудиторської перевірки, страхування предмета застави, накладання заборони відчуження тощо).
Під описом предмета іпотеки слід вважати зазначення в тексті договору його характерних рис та відомостей про нього, за якими можлива його ідентифікація. Ними можуть бути: адреса розташування, поверх, кількірть кімнат, загальна та житлова площа тощо.
Слід відзначити, що з розвитком іпотечного законодавства відбуваються зміни і з нотаріальним порядком оформлення іпотечних правовідносин, адже нотаріальний процес невід'ємно пов'язаний з укладанням іпотечних договорів.
З прийняттям нової Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначено порядок нотаріального посвідчення іпотечних договорів.
Так, договори іпотеки нерухомого майна (житлового будинку, садиби, квартири, садового будинку, гаража, інших будівель та споруд, підприємства чи його структурного підрозділу, земельної ділянки, багаторічних насаджень тощо) підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Новою нормою Інструкції є те, що правовий режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. При цьому посвідчення вказаних договорів іпотеки провадиться виключно за місцезнаходженням цього нерухомого майна.
Договори іпотеки посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру застав рухомого майна. З метою реалізації переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями Постановою «Про затвердження тимчасового порядку державної реєстрації іпотек», від 31 березня 2004 року № 410, на нотаріусів покладається обов'язок додаткової перевірки відомостей про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою,
211
Нотаріат в Україні
відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.
Вказана перевірка повинна здійснюватись за даними Державного реєстру іпотек, держателем якого є Міністерство юстиції України. Слід відзначити, що при укладанні іпотечного договору нотаріус одночасно накладає заборону на відчуження предмета іпотеки і вносить відомості про це до Державного реєстру заборон відчужень нерухомого майна
Посвідчення договору іпотеки майна або майнових прав, що перебувають у податковій заставі, не допускається.
При посвідченні іпотечних договорів нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування, в якій викладена характеристика вказаних об'єктів договору іпотеки.
При посвідченні договору іпотеки нотаріус роз'яснює сторонам порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки, про що зазначається в тексті договору. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом відповідного застереження у тексті іпотечного договору або шляхом укладання окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог шотекодержателя, який підлягає нотаріальному освідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також уважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:
·передачу інотекодержателю права власності на предмет іпотеки рахунок виконання основного зобов'язання;
·право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
212
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз'яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку, залишаються дійсними. Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлювальний документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання, який долучається до примірника договору, що залишається в справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва й одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору. Указаний договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.