Встановлення законодавцем для набуття земельних ділянок за цивільно-правовими угодами такого ж порядку переходу до набувача права власності, як і для випадків безоплатної передачі громадянам земельних ділянок у власність, не можна вважати досконалим. За таких умов можливі ситуації, в яких правове становище продавця і покупця є невизначеним, зокрема в період від моменту укладення нотаріально посвідченого договору до моменту реєстрації державного акта на право власності. Крім того, в разі смерті покупця у
б* 164 Глава 7
цей проміжок часу проблематичною стає можливість успадкування спадкоємцями придбаної померлим земельної ділянки. Ця невизначеність поглиблюється відсутністю законодавче визначеного терміну здійснення такої реєстрації.
Особливий порядок переходу права власності визначений Указом Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1994 р. У п. 8 цього Указу зазначається, що право власності покупця на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, виникає з моменту реєстрації свідоцтва про власність місцевим органом Державного комітету України по земельних ресурсах, про що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, в даному випадку право власності на придбаний покупцем об'єкт незавершеного будівництва виникає після видачі державного акта на право власності.
У Земельному кодексі України передбачено спеціальні правила щодо переходу права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд, розташованих на цих ділянках (ст. ЗО). Так, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у відповідних розмірах і право власності або право користування (якщо таким правом володів продавець) земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження, будівлі та споруди. При цьому право власності або право користування земельною ділянкою у випадках, перелічених у ст. ЗО Земельного кодексу, посвідчується радами народних депутатів1. Таким чином, при відчуженні громадянами будівель і споруд земельна ділянка, яка перебувала у власності продавця, дарувальника тощо, може перейти у власність набувача або в момент нотаріального посвідчення договору, або в момент передачі йому будівель і споруд, або в момент реєстрації договору в державних органах, або в інший момент, обумовлений сторонами у до-
1 У даному випадку в ст. ЗО закралася юридична помилка, тому що ради народних депутатів не посвідчують право власності, а видають і реєструють документ, яким підтверджується право власності. Необхідно враховувати й те, що нині ці Д" можуть вчиняти також державні адміністрації
Купівля-продаж 165
говорі, оскільки, як уже зазначалося, чинний ЦК У країни поки що не приурочує момент виникнення у набувача права власності на нерухомість до моменту реєстрації договору, укладеного за участю громадянина, в державних органах (БТІ).
Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (ст. 1). Така приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю, а також продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) цим громадянам, що мешкають у них або перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов (ст. 3).
Таким чином, залежно від розміру житла можлива лише безоплатна передача або частково безоплатна та частково сплатна передача житла у власність громадян. В обох випадках закон не вимагає оформляти приватизацію відповідним договором. Причому передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного власника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється у невідомій донедавна організаційно-правовій формі — без укладення договору про відчуження у вигляді оформленого належним чином єдиного договірного документа. Хоч законодавець для таких випадків прямо не визначає момент виникнення права власності, можна припустити, що таким має бути момент видачі свідоцтва про право власності, а його реєстрація є лише адміністративним актом.
Спеціальній реєстрації підлягають транспортні засоби, зброя та деякі інші об'єкти. Так, відповідно до ст. 34 Закону України "Про дорожній рух" державній реєстрації та обліку підлягають призначені для експлуатації на вулично-дорожній мережі загального користування автомобілі, автобуси, самохідні машини, сконструйовані на шасі автомобілів, мотоцикли всіх типів, марок і моделей, причепи, напівпричепи та мотоколяски. Власники таких транспортних засобів зобов'язані
166 Глава 7
зареєструвати їх протягом десяти діб після їх придбання, одержання або виникнення підстав, що потребують внесення змін у реєстраційні документи, в органах державтоінспекції Міністерства внутрішніх справ України. З такою реєстрацією законодавець не, пов'язує виникнення у особи права власності. У разі набуття транспортних засобів за договором мають застосовуватися відповідні загальні правила цивільного законодавства про перехід права власності.
Отже аналіз чинного законодавства України свідчить про наявність значних, не завжди виправданих розбіжностей та прогалин у підходах до вирішення проблеми моменту виникнення права власності. Тому в новому ЦК України бажано було б сформулювати єдині критерії щодо виникнення права власності залежно від правових підстав придбання майна (створення нового об'єкта, придбання за цивільно-правовими договорами, придбання у порядку приватизації, одержання заробітної плати тощо).
Певною мірою розв'язано цю проблему у новому Цивільному кодексі Російської Федерації 1994 р. (частина перша), ст. 223 якого сформульовано так:
"1. Право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.
2. У випадку, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом."
Практично наведений текст ст. 223 відтворює дослівно текст ст. 135 Цивільного кодексу РРФСР 1964 р., за винятком п'яти останніх спів ч. 2 "якщо інше не встановлено законом", яких не було у ст. 135. Водночас в новому ЦК РФ з'явилася нова ст. 219 "Виникнення права власності на новостворюване нерухоме майно", в якій записано:
"Право власності на будинки, споруди та інше новостворюване нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації".
В статті 329 проекту ЦК України знайшли своє підтвердження положення ст. 128 ЦК 1963 р. щодо визначення моменту права власності у набувача майна за договором. Водночас у ній передбачені також новели. Так, у ст. 329 проекту ЦК України зазначається, що право власності на річ за договором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає у
Купівля-продаж 167
набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації — з моменту його реєстрації (п. 4).
Як бачимо, п. 4 ст. 329 проекту ЦК України повторює зміст п. 2 ст. 223 ЦК РФ. Однак є сумніви щодо необхідності введення в Україні норми, аналогічної ч^ 2 ст. 223 ЦК РФ у частині приурочення моменту виникнення у набувача права власності до моменту реєстрації угоди по відчуженню певного майна. Такий підхід законодавця був підданий критиці ще в літературі соціалістичного періоду, в якій зверталася увага на відсутність у ЦК РРФСР визначеного терміну, протягом якого договір про відчуження, зокрема жилого будинку, має бути зареєстрований у виконавчому комітеті. Щоб уникнути цього недоліку, пропонувалося передбачити певний строк для реєстрації угоди про відчуження жилого будинку1. Однак у новому ЦК РФ ці пропозиції не було враховано.
Російський варіант визначення моменту виникнення права власності у набувача нерухомості може поставити продавця у значно гірше становище порівняно з покупцем, оскільки, крім всього, в ЦК РФ нічого не сказано про те, хто має здійснювати реєстрацію угоди — продавець чи покупець. Наприклад, за договором купівлі-продажу громадянин придбав жилий будинок, у який переїхав для постійного проживання, а продавець виїхав для проживання в іншу країну. Покупець протягом кількох років не зареєстрував нотарально посвідчений договір купівлі-продажу (між тим, законодавець якраз і не зобов'язує робити це саме покупця). За чинним законодавством, у разі випадкової загибелі будинку ризик має бути покладено на продавця, який продовжує залишатися після нотаріального посвідчення договору власником будинку, хоч фактично він себе таким вже не вважає. Ситуація істотно не зміниться навіть тоді, коли передбачити в законі тримісячний чи шестимісячний строк для обов'язкової реєстрації договорів про відчуження нерухомості, оскільки протягом цього строку зберігатиметься невизначеність правового становища покупця і продавця. За такого підходу можливі три варіанти вирішення цієї проблеми: а) встановити