Якщо договір майнового найму укладено без зазначення строку, вважається, що він укладений на невизначений строк і кожна із сторін має право відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це у письмовій формі другу сторону за три місяці (ст. 259 ЦК).
ІЗ О. Дзера
386 Глава 15
На практиці часто наймач продовжує користуватися наданим йому майном, незважаючи на закінчення строку договору, а наймодавець проти цього не заперечує. У такому разі, як зазначається у ст. 260 ЦК України, договір вважається поновленим на невизначений строк, \ кожна із сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.
Права та обов'язки сторін. Головним обов'язком наймо-давця є надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (ст. 262 ЦК). Цьому обов'язку наймодавця кореспондує суб'єктивне право наймача вимагати надання йому саме того індивідуально-визначеного майна, яке зазначене у договорі.
Якщо наймодавець не надає у користування наймачеві зданого в найом майна, наймач має право витребувати у нього це майно (це право наймача грунтується також на нормах ст. 208 ЦК, що стосуються виконання зобов'язання у натурі) і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або з свого боку відмовитися від договору і стягнуги збитки, завдані його невиконанням.
Наймодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого у найом майна, але за умови якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 264 ЦК). Отже, наведена норма має диспозитивний характер, оскільки проведення капітального ремонту може бути покладено і на наймача. Якщо ж наймодавець не виконує покладений на нього обов'язок проводити капітальний ремонт, наймач має право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи зумовлюється невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її до найомної плати, або розірвати договір і стягнути збитки, завдані його невиконанням.
Ряд обов'язків за договором майнового найму покладається на наймача. Один з найістотніших — обов'язок своєчасно вносити плату за користування майном. Розмір цієї плати, що встановлюється сторонами у момент укладення договору, з часом може змінюватися залежно від ряду обставин, Зокрема, відповідно до ст. 266 ЦК України наймач має право вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість
Майновий найом (оренда)
387
передбаченого договором користування найнятим майном істотно зменшилася.
Наймач зобов'язаний користуватися майном відповідно до договору і призначення майна, підтримувати найняте майно у справному стані. За загальним правилом, на наймача покладається обов'язок проводити поточний ремонт, проте законом або договором цей обов'язок може бути покладено на наймодавця (наприклад, у договорах побутового прокату).
Користуючись найнятим майном, наймач може проводити чи інші його поліпшення. Доля цих поліпшень регулюється у законодавстві по-різному, залежно від того, проводилися вони з дозволу наймодавця чи без такого дозволу, а також чи можуть вони бути відокремлені без шкоди для майна, чи ні. У разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 272 ЦК); якщо ж поліпшення майна зроблені наймачем без згоди наймодавця, то можливі різні варіанти вирішення питання щодо долі таких поліпшень. Так, поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість же поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.
Наймач має право за згодою наймодавця здавати найняте ним майно у піднайм, якщо інше не передбачено законом або договором. За договором піднайму, наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно повністю або в певній частині у тимчасове користування за плату. Таким чином сторонами за цим договором є наймач, який стає наймодавцем, і піднаймач. Оскільки піднайом є договором, похідним від договору майнового найму, у піднаймача не може бути більше прав щодо володіння і користування майном, ніж у наймача. Похідний характер договору піднайму означає також, що припинення договору майнового найму з будь-яких підстав тягне за собою припинення дії договору піднайму.
Припинення договору майнового найму. Договір майнового найму припиняється по закінченні строку дії договору. У цьому разі наймач зобов'язаний повернути майно у тому
| 388 |
| Глава 15 |
стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Разом з тим договір майнового найму може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду чи третейського суду на вимогу наймодавця або наймача.
Наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у таких випадках:
а) якщо наймач користується майном не відповідно до договору або призначення майна (п. 1 ст. 269 ЦК);
б) якщо наймач навмисне чи з необережності погіршує стан майна (п. 2 ст. 269 ЦК);
в) якщо наймач не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу (п. З ст. 269 ЦК).
Так, між орендним підприємством "Банно-оздоровчий комплекс "Центральний" та кооперативом "Гамма-1" було укладено договір оренди, відповідно до умов якого кооператив (орендар) зобов'язаний був вносити орендну плату не пізніше 10 числа наступного за звітним місяця у встановленому розмірі. Через деякий час у зв'язку зі змінами розцінок і тарифів сторони в окремому документі домовились, що розмір і порядок внесення орендної плати будуть визначені додатковою угодою сторін з урахуванням пропозицій орендодавця.
Оскільки орендодавець таких нових пропозицій не подав, орендар припинив сплачувати орендну плат/ і не вносив її протягом року. Зазначене порушення умов договору дало підставу орендодавцю звернутися з позовом про розірвання договору оренди і виселення орендаря із займаного приміщення.
Арбітражний суд задовольнив позовні вимоги, зазначивши, що за юридичною природою договір оренди належить до сплатних. Конкретну суму і строки внесення орендної плати встановлено укладеним сторонами договором, а документ щодо укладення додаткової угоди свідчить про наміри і можливість збільшити ставки орендної плати, але не скасовує умов договору щодо внесення встановлених ним орендних платежів.
Таким чином, несплата протягом більше трьох місяців орендної плати стала підставою для розірвання договору оренди;
Майновий найом (оренда)
389
г) якщо наймач не зробить капітального ремонту в тих випадках, коли за законом або договором капітальний ремонт є обов'язком наймача (п. 4 ст. 269 ЦК);
д) з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в адміністративних будинках і нежилих приміщеннях центральних державних органів дипломатичних представництв і консульств іноземних держав (Декрет Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93).
Наймач має право вимагати дострокового розірвання договору майнового найму у таких випадках:
а) якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком (п. 1 ст. 270 ЦК);
б) якщо майно через обставини, за які наймач не відповідає, виявиться у стані, непридатному для користування (ч. 2 ст. 270 ЦК).
§ 2. Договір побутового прокату
Цивільне законодавство виділяє договір побутового прокату як один з різновидів договору майнового найму. Відповідно до ст. 273 ЦК за договором побутового прокату державні, кооперативні та інші громадські організації надають громадянам у тимчасове користування за плату предмети домашнього вжитку, музичні інструменти, спортивний інвентар, легкові автомобілі та інше майно.
З наведеного визначення договору випливає, що наймо-давцями за ним можуть бути лише організації, а наймачами—лише громадяни. Проте законодавство про підприємництво не містить обмежень для заняття підприємницькою діяльністю у вигляді надання предметів прокату іншими суб'єктами підприємництва, в тому числі приватними підприємствами, господарськими товариствами, громадянами-підприємцями. Отже сьогодні коло наймодавців за цим договором значно ширше від визначеного у ст. 273 ЦК України.
Умови і порядок надання майна за договором побутового прокату визначаються загальними правилами про договір
| 390 |
| Глава 15 |
майнового найму, зокрема щодо стану майна, яке надається (ст. 262 ЦК); наслідків ненадання майна (ст. 263 ЦК); обов'язків наймача (пункти 1,2,3 та 5 ст. 265 ЦК); дострокового розірвання договору на вимогу наймодавця (ст. 269 ЦК); відповідальності наймача за погіршення майна (ст. 271 ЦК); прав та обов'язків сторін у зв'язку з поліпшенням майна (ст. 272 ЦК).
Відповідно до наказу Українського союзу об'єднань, підприємств і організацій побутового обслуговування населення "Про затвердження Інструкції щодо оформлення замовлень з окремих видів послуг та їх виконання" від ЗО травня 1994 р. (зі змінами та доповненнями від 27 березня 1997 р.) предмети прокату надаються у тимчасове користування громадянам України, які досягли 18-річного віку за наявності у них паспорта.