— інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради України.
Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, цю укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.
У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма потребує зміни, оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають арбітражні суди).
Умови договору оренди. Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленності хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається укладеним.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінку об'єкта оренди здійснюють за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення
400Глава 15
повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, затвердженого Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог розділу IV Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36;
термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору по закінченні його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. По закінченні терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;
орендна плата з урахуванням її індексації є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності, але не більше як 5 відсотків від вартості орендованого майна. Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати встановлює Кабінет Міністрів України, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, або органи місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Орендну плату вносять, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря її за згодою сторін можна встановити у натуральній або грошово-натуральній формі.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змі-
Майновий найом (оренда) 401
нилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватись відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання договорів.
Орендодавець зобов 'язаний:
передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;
402 Глава 15
проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.
За договором оренди, орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:
використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;
вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:
відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;
страхування орендарем узятого ним в оренду майна, що здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору, навіть якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
§ 4. Питання правового регулювання лізингу
Лізинг (від англійського Іеазе — оренда), як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва, є порівняно новим видом зобов'язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди, лізингові операції почали інтенсивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після другої світової війни. Сьогодні вони стали невід'ємною частиною
Майновий найом (оренда) 403
економіки у більшості промислове розвинутих країн та багатьох країнах, що розвиваються.
Однією з причин повільного запровадження лізингу в нашій державі є відсутність правових норм, покликаних регулювати ці суспільні відносини. Щоправда, у ст. З Закону України "Про банки і банківську діяльність" від 20 березня 1991 р. зазначається, що банки можуть виконувати, зокрема, таку банківську операцію, як придбання за власні кошти засобів виробництва для передачі їх в оренду (лізинг).
Деякі основні положення щодо регулювання лізингу є в нормах Цивільного кодексу України, що регулюють відносини майнового найму (статті 256—272) та у Законі України "Про оренду державного та комунального майна" від 14 березня 1995 р. Проте зазначені норми не враховують (отже і не врегульовують) особливостей проведення лізингових операцій у їх різновидах, вироблених господарською практикою економічно розвинутих держав.
Прогалини у правовому регулюванні лізингових операцій деякою мірою заповнив Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" від 28 грудня 1994 р. (в редакції від 22 травня 1997 р.), в якому подано визначення понять "лізингова (орендна) операція", "оперативний лізинг (оренда)", "фінансовий лізинг (оренда)" та "зворотний лізинг (оренда)".
Під лізинговою операцією цей закон розуміє господарську операцію фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних фондів або землі у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) під відсоток та на визначений строк.
Лізингові операції за цим законом здійснюються у вигляді оперативного лізингу, фінансового лізингу та зворотного лізингу.
Оперативний лізинг — це господарська операція фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає передачу орендареві права користування основними фондами на строк, цю не перевищує строку їх повної амортизації, з обов'язковим поверненням таких основних фондів їх власнику після закінчення строку дії лізингової угоди. Основні фонди, передані в оперативний лізинг, залишаються у складі основних фондів орендодавця.