Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму жилого приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в жилому приміщенні.
§ 5 Право на обмін жилого приміщення
Право на обмін жилого приміщення є одним з найважливіших суб'єктивних прав наймача. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема, у зв'язку з реєстрацію шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.
Найом жилого приміщення 425
| і |
Обмін жилими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом жилих приміщень.
Право наймача на обмін жилого приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються житловим законодавством (статті 79—89 Житлового кодексу) та Правилами обміну жилих приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.
Учасниками обміну можуть бути наймачі державного та громадського житлових фондів, а також пайовики — члени ЖБК.
Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.
Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, так, за певних умов, і частина жилого приміщення.
Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення в різних будинках (квартирах).
У пункті 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 передбачається, що при примусовому обміні на підставі ст. 80 Житлового кодексу погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому випадку суд має всебічно враховувати інтереси та обгрунтовані доводи членів сім'ї наймача. Однак обмін жилого приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.
Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини жилого приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого жилого приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих,
426 Глава їв
хто залишився проживати у цьому приміщенні. Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі — мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.
Відмова наймодавця у дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку тощо. Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.
Угода про обмін жилими приміщеннями набуває чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів, вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані жилі приміщення.
§ 6. Піднайом жилого приміщення
Закон передбачає за наймачем право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все жиле приміщення в користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.
Договір може бути укладений на певний або на невизна-чений строк або до вимоги звільнити жиле приміщення.
Договір піднайму— це сплатний договір і однією із істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим приміщенням. Згідно із ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.
Найом жилого приміщення 427
Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті;
якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.
Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити жиле приміщення.
Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст. 97 Житлового кодексу).
Якщо договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача «яро припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.
Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2 ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк більший ніж півтора місяця допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановленого для надання жилих приміщень.
428 Глава 16
Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї) негайно звільнити жиле приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
§ 7. Надання громадянам житла у зв'язку з капітальним ремонтом
Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше жиле приміщення. Відповідно до ст. 101 Житлового кодексу наймодавець має право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше жиле приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно. Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення жилих приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи. Розмір надаваного тимчасового жилого приміщення не визначається законом, проте відповідно до п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 це жиле приміщення має бути розташоване в межах того самого населеного пункту і бути придатним для проживання в ньому громадян, які виселяються, з урахуванням кількісного складу їх сім'ї, стану здоров'я та інших обставин, що заслуговують на увагу.
Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму жилого приміщення, проте квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.
Відповідно до ч.З ст. 101 Житлового кодексу після закінчення капітального ремонту наймач повертається в жиле приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.
Вирішуючи питання, пов'язані з капітальним ремонтом будинку, та проблеми тимчасового відселення наймачів, наймодавець має право надати наймачеві та членам його сім’ї (за їхньою згодою) інше впорядковане жиле приміщення для постійного проживання. Проте це не обов'язок, а право най-
429
Найом жилого приміщення
модавця, і вимоги громадян зобов'язати наймодавця не підлягають судовому розглядові.
У тому разі, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, внаслідок капітального ремонту не може бути збережено або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту має бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Якщо жиле приміщення, яке займає наймач, істотно зменшиться внаслідок капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї має бути надане інше впорядковане жиле приміщення до початку капітального