0 купле-продаже или дарении'. Но одновременно не учитывается, на наш
взгляд, существующая в самой этой статье оговорка, которая допускает
применение норм соответственно гл. 30 и 32 лишь субсидиарно. В редак
ции ст. 585 ГК это звучит так: «...поскольку иное не установлено правила
ми настоящей главы (имеется в виду гл. 33. - М.Б.) и не противоречит су
ществу договора ренты». По этой причине следует признать слишком кате
горичным указание на то, что только «предписания п. 2 ст. 585 ГК необхо
димо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуально-
сти договора ренты»2'
Если встать на указанную позицию, то возникнут, думается, трудности в обосновании реального характера безвозмездной передачи движимой вещи при необходимости применения в этих случаях договора дарения. Имеется в виду то, что при нынешней редакции ст. 572 ГК договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным.
Автор убедительно доказывает необходимость увязки перехода права собственности на недвижимое имущество при договоре ренты, независимо от возмездное™ или безвозмездности передачи, с моментом регистрации. Но тем самым подчеркивается опять-таки реальная природа договора, поскольку его возникновение все равно связано не с соглашением как таковым, а с передачей вещи.
В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопро
су о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или
двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как пра
вило, последовательны в его признании односторонним3' ^
сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его
1 См.: Ем B.C. Указ. соч. С. 12.
1же.
одностороннем характере соответствующего договора см.: Советское гражданское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 32; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 21; Гражданское право: Учебник. Т. 2. СПб., 1997. С. 135.
i. Таким образом, ключевое значение придается включению
договоров ренты в число реальных или консенсуальных.
С.А. Хохлов обратил внимание на то, что договор ренты относится к «алеаторным (рисковым) сделкам»2' ПРИэтомонсс™ся на соответст-вующие выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор ренты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулированным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых инь!х пожизненных договоров служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в
свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отно-з. По этой причине рисковые и меновые договоры, по Е. Го-тс нии сторон
дэмэ, в равной мере относятся к числу возмездных4'
В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Гем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.
Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации. Однако, как следует из п. 1 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения -ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).
1 Конструкция двустороннего договора косвенно поддерживается сторонниками
признания соответствующего договора консенсуальным (см., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293), а с определенной оговоркой односторонним признается договор в случае, если он фактически подлежит регистрации (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев. 1983. С. 23). Соответственно и B.C. Ем считает договор ренты, если он реальный, - односторонним, а если
он. консенсуалъный - взаимным (см.: Ем B.C. Указ. соч. С. 13).
2Хохлов С.Л. Указ. соч. ТТ. 321.
3См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 343.
4См.: ГодэмэЕ. Общая теория обязательств. М, 1948. С. 32.
При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты'.
При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.
К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежном и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.
Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее «определенность». В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в воз-
1 См. подробнее: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 103 и ел.
мездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, «которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги»).
Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.
В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.
Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.
В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).
3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ
С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК).
Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами