Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 120 из 156)

Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных разли­чий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае — закон, а во втором — дого­вор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому до говору.

Поскольку применительно к данной разновидности ренты установ­лен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влия­нием которых соответствующий специальный режим был создан.

1 См.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343.

ГЛАВА XXII ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гра­жданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе дого­вора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отноше­ний, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в дейст­вующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещ­ные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель -создание специального правового режима достигнута выделением рассмат­риваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК РФ основным актом, внесшим принципиальные изме­нения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»'. Его ст. 1 разграничивает два вида до­говоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглаше-

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 99; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876.

нию), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в поль­зование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пре­делах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по догово­ру найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги». Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользова­ние, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот до­говор получил название «договора коммерческого найма», главным обра-зом в литературе1' атепеРьив нормативных актах2'

1 См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство.

М., 1996. С. 49 и ел.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и ел.

Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собст­венником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верхов­ным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что «законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной соб­ственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям» (цит по: Астазий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 «Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительного кооператива», а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуально­го жилищного фонда».

2 Договоры социального и коммерческого найма выделены, в частности, в ст. 15 Зако­
на г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», и
там же приводятся определения обоих договоров (см.: Законы города Москвы: Поста­
новления Московской Городской Думы. М., 1998. С. 15). Эти определения таковы:

договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социаль-

Действующий Гражданский кодекс в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое поме­щение предоставляется во владение и(или) пользование юридическим ли­цам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юри­дическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан.

В этой связи следует прежде всего отметить, что договор аренды жи­лого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного дого­вора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Зако­на, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление со­ответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (при­мер - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Гаким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое суще­ствовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, со­держащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое

ного найма является выписка из решения органа исполнительной власти. Не допус­кается предоставление по договорам социального найма жилых помещений граж­данам, не состоящим на учете и имеющим доходы на каждого члена семьи выше уровня, равного десятикратному размеру минимальной заработной платы, за ис­ключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Феде­рации, настоящим Законом и иными законами города Москвы;

договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с усло­виями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нани­мателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Пример­ный договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов утверждается Правительством Москвы.

В приведенное определение договора социального найма вкралась досадная не­точность: принципиальная особенность этого договора как раз состоит в отсутствии в нем срока найма (см. об этом ниже).

помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендато­ру вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для прожи­вания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собст­венника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гра­жданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматри­ваемого договора — проживание — оказался утраченным1' ° этои причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Арен­да»)»2'