Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 121 из 156)

Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет 'ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомне­ние содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых по­мещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды (курсив наш. - М.Б.)»3' Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными пра­вами нанимателя»4'

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сдел­ки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользо­ванием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использова­нием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совер-

1 На это противоречие обратил внимание Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жи-

лишное тавр М., 1996. С, 231

2 Седугин ТГК Указ. соч. С. 83.

' Жилищное законодательство; Сборник региональных нормативных правовых актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­статейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998 С 241 244

шенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по ос­нованиям, предусмотренным ст. 168 ГК1'

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое ли­цо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)»2' Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина»3' анашвзгляд> есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и аренда­тора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и гражда­не. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступ­ления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г.4' предусмотрено: «Собственники жилищного фонда имеют право предостав­лять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительст­вом Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при лю­бом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необхо­димо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С„323„ , „ .

2Комментарии кТражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по­
статейный). С. 241. ... ТТ ТТ ЛТ

3Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М.,

. № 17. Ст. 1913.

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору арен­ды, происходит предоставление жилых помещений юридическому липу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствую­щий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования'.

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учи­тывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендато­ра пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соот­ветствии с назначением имущества. Гаким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого поме­щения, к которым последовательно проявляется особый, публичный инте­рес, возникает необходимость установить достаточно определенные грани­цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи­не и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото­рые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз­мездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помеще­ниями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в воз­мездное или безвозмездное пользование.

Поскольку отношения, представляющие собой договоры аренды и без­возмездного пользования, заключенные с арендаторами (ссудополучателя­ми), находятся вне сферы действия гл. 35 ГК, остается признать, что соот­ветствующая норма (п. 2 ст. 671 ГК) оказалась в названной главе лишь по соображениям юридической техники.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.

1 Ю.К. Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда,

которым «предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33).

Приведенный автором пример в целом является весьма удачным. При всем этом хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствующем случае в договор подряда включаются элемент".! другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Гем самым обыч­ный договор подряда превращается в тот «смешанный договор», который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого-вор социального найма жилого помещения1' ТакимобРазом' признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании раз­личных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговор­ками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвя­щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти

' По мнению П.И. Седугина, «договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческо­го найма (см.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81—83; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Голстого. Ч. II. С. 221; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 86; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 29).