Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 122 из 156)

статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра­вила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово­ры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, -договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к опреде­ленному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указа­ние на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении дого­вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими.

Структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК

один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомствен­ном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по­мещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государст­венных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предпри­ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установлен­ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения­ми, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нор­мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на осно­ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв­шегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об­щему правилу по договору социального найма, а также специальный поря­док выселения из предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно­сти, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан­ском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель­ства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо­валось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к

моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее поня­тие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК1' акимже ° Ра~ зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого­вору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.

В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был на­
ем вещей (locatio conductio rei). Особенность последнего договора усматри­
валась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за
определенную плату. И если вначале в римском праве речь шла только о
движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем
недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился
к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других
ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непре­
доставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимате­
лями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопостав­
ляемое владению (possessio) право держания (ius detentio)2' ^ '
кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или по­
вреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых

1 Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличие от преды­дущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы» (Комментарий к Граждан-

CKpMyjcofleKcy Российской Федерации, части второй (постатейный)., С._241, .,. г См.щожоевД.В. Римское частное право: Учебник для вузов. Ж, 19977 С. 525.

были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator («поселившийся»). Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей'. К их числу относились главным образом «вольноотпущен-ники, клиенты, поэты»2' °динизпРеДметовтакогон™ представлял со-бой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей3'

Применительно к такого рода найму постепенно складывался специ­альный режим в рамках того общего, который распространялся на имуще­ственный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима со­стояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.

Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последо­вавшей продажи собственником-наймодателем переданной внаем вещи. Из двух возможных вариантов, которые впоследствии в германской доктрине были сведены к альтернативе «Kauf bricht Miete» или, напротив, «Kauf bricht nicht Miete», господствовал при обычном найме первый. Имеется в виду, что при описанной ситуации «купля ломала аренду»: последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли-продажи здания будет заклю­чен, то наймодатель-продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из до­говора найма4'

В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седь­мой Дигест титул VIII «О пользовании и проживании» содержал ряд специ­альных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помеще­ния. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в ис­точниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользова­ние на год или пожизненно? Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранив­ший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанима­теля права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других