Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 123 из 156)

1 См. об этом: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 361; Ми-тюков К. Курс римского права. Киев, 1902. С. 281-283.

- См.: Дернбург Г. .Указ. соч. С. 361. „ .. ,. 1ПОП _ ,,.

3 См.: картотек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М., 1989. С. 154.

4 См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты
Юстиниана. М., 1997. С. 299.

лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: «Она одно с мужем»1'

За нанимателем безусловно признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время инте­ресам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.

Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по ука­занному основанию договора. Таким же должно было быть решение и то­гда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.

Весьма интересный вопрос был поставлен перед Альфеном: «Должен ли оплатить арендную плату тот, кто оставлял нанятое им жилое помеще­ние по причине возникшей для него опасности?». На это последовал такой ответ: «Если имелась причина, в силу которой наниматель боялся наступле­ния опасности, хотя бы ее в действительности не было, он не обязан вно­сить за помещение плату»2'

Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды). Это, однако, не исключает

1 См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерско-

Шамятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юсти­ниана. С. 472. Напрашивается определенная аналогия с двумя делами, рассмотрен­ными Сенатом в России много веков спустя. В одном из них (по делу В. Вургафта) было признано: «То обстоятельство, что был погром вокруг дома, в котором нанята квартира, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если су­дом не будет установлена безусловная невозможность (курсив наш. - М.Б.) пользо­ваться той квартирой, как предметом найма» (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрю-мов. СПб., 1911. С. 1155). Но уже спустя год в другом деле Сенат занял прямо про­тивоположную позицию. Он посчитал, что в случае погрома даже при условии, что недвижимость и не пострадала, выехавший по этой причине наниматель от взыска­ния наемной платы должен быть освобожден. Приходится сожалеть, что позиция Сената в этом последнем деле была негативно воспринята Г.Ф. Шершеневичем, по­считавшим доводы Сената «довольно сомнительными» (см.: Шершеневич Г.Ф. Учеб­ник русского гражданского права. М., 1912. С. 521).

существования в странах различий в подходе законодателя к самому порядку регулирования жилищного найма. Соответственно с известной долей услов­ности могут быть выделены три варианта структуры главы (отдела) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды).

При первом варианте специальных норм о договоре жилищного найма в кодексе немного и в большинстве своем речь идет о правилах, представ­ляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного най­ма, с тем, что отличаются они от этих последних главным образом содер­жанием. При втором варианте специальные нормы выделены из общих не только по характеру ответов, но и по кругу охватываемых вопросов. А это уже позволяет более полно отразить специфику рассматриваемого догово­ра. Наконец, третий вариант отличает занимаемое специальными правила­ми место в главе (отделе) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды). Если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о догово­ре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имуществен­ном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламента­цию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкну­тый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем са­мым цельность регулирования соответствующих договоров.

Вместе с тем при всех трех вариантах содержащиеся в кодексах от­дельные положения, посвященные договору жилищного найма, по общему правилу используются как нормативная база для принятия специальных законодательных актов.

Наиболее характерными для первого варианта можно считать Фран­цузский гражданский кодекс (ФГК) 1804 г., для второго - Германское гра­жданское уложение (ГГУ) 1896 г., а для третьего - Гражданский кодекс Квебека (ГКК) , вступивший в силу 1 января 1994 г. Хронология принятия указанных актов представляет интерес уже потому, что отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего пред­мета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима, для которого все же ос­новой служат закрепленные в кодексах положения.

В ФГК глава, посвященная «найму вещей», состоит из трех специаль­ных отделов, вне которых имеется лишь одна, генеральная статья. Она до­пускает наем любых вещей, как движимых, так и недвижимых. Из указан­ных трех отделов один содержит правила, общие для найма домов и сель­скохозяйственных земель, другой - правила, которые относятся только к найму домов и движимости, а третий - такие же специальные правила от-

носительно найма сельскохозяйственных земель. Среди общих норм, имеющих особое значение для договоров жилищного найма, выделяются нормы, посвященные обязанностям наймодателя предоставить вещь в со­стоянии, способном обеспечить возможность ее использования в целях, для которых она была передана, и в дальнейшем поддерживать вещь в таком же состоянии, обеспечивая нанимателю возможность свободно пользоваться вещью в продолжении всего времени действия договора. Кодекс отрицает личный характер рассматриваемого договора, в частности в том смысле, что ни смерть наймодателя, ни смерть нанимателя не должны влечь за со­бой прекращения договора.

К числу специальных норм, адресованных сторонам договора найма жилого помещения (дома), относятся, в частности, статьи ФГК, закреп­ляющие приоритет договора жилищного найма по отношению к договору купли-продажи при переходе жилого помещения к новому собственнику, а также охватывающие случаи, при которых осуществление ремонта возло­жено на нанимателя (за пределами этих случаев обязанность по ремонту жилого помещения несет наймодатель). Весьма принципиальное значение имеет положение, в силу которого при отсутствии возражений со стороны наймодателя договор признается продолженным на новый срок на указан­ных в нем первоначальных условиях.

ГГУ содержит в книге второй особую главу «Наем. Аренда». Подобно законодательству многих других стран в ней раздельно урегулированы вы­несенные в название договоры, каждый из которых признан тем самым са­мостоятельной разновидностью договоров. Имеется в виду, что по договору найма наймодатель обязуется предоставить вещь за определенную плату во временное пользование, а по договору аренды - предоставить в возмездное временное пользование арендованный предмет с правом потребления дохо­дов, извлекаемых при надлежащем ведении хозяйства. Часть главы, посвя­щенной найму, охватывает наряду с общими такой же весьма широкий на­бор специальных норм, призванных регулировать отношения по найму жи­лых помещений. В них последовательно проявляется все та же тенденция преимущественной защиты интересов более слабого контрагента - нанимате­ля жилого помещения.

Прежде всего речь идет о прямо закрепленных в ГГУ гарантиях, пре­доставляемых именно этой стороне. Одна из них - общее правило, в силу которого признаются недействительными (ничтожными) какие бы то ни было соглашения, заключенные в ущерб нанимателю. Особо выделены сре­ди них соглашения, направленные на исключение гарантий нанимателю, выражающихся в возможности возложения на наймодателя ответственности за недостатки сданной внаем вещи, о которых наймодатель, зная, умышленно

умолчал; соглашения об уплате неустойки, возлагаемой на нанимателя, а так­же о предоставлении наймодателю права требовать расторжения договора по основаниям, не предусмотренным соответствующим параграфом Уложе­ния. Подробно урегулирован вопрос и о порядке расторжения договора по требованию нанимателя. В ряду других предоставляемых нанимателю льгот и преимуществ могут быть указаны и такие: наниматель жилого помещения вправе во всех случаях возражать против требований наймодателя о пре­кращении или отказе от продления договора, если этим будут созданы для нанимателя или членов его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя.