Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 129 из 156)

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безус­ловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Гак, когда в одном из рас­смотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехком­натной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходи­мости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательст-

ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от испол­нения обязательств (ст. 310 ГК)'.

При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учиты­вать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулиро­вания либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также не­редко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использова­ние соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании граж­данских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статья­ми 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Гаким образом, осно­вание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.

Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное за­конодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок вос­полнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Граждан­ским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК цели­ком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.

В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отме­тить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого чис­ла таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Как прямо указано в нем,

1 См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 18-20.

Закон «определяет основные принципы реализации конституционного пра­ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулиро­вания жилищных отношений при становлении различных форм собствен­ности и видов использования недвижимости в жилищной сфере».

Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опо­средствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жи­лищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищ­ного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих дого­воры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового ре­жима договоров коммерческого найма.

Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на постановление Совета Министров РСФСР от 31 ноября 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предос­тавлении жилых помещений в РСФСР»'.

Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерче­ского найма, важное значение имеет Закон РСФСР «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законо­творческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отноше­ний. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно ука­зать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», Закон от 13 ноября 1996 г. «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищ­ного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципаль-ной собственности города Москвы»2' Положение о порядке учета граждан,

нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.)3'

'СП РФ. 1984. №14. Ст. 121. „

2 Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае,

Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное

законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.

3 дедожостиТИосковскои Тородскои Думы. ^«tw ™* m

Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жи­лищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного зако­нодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного за­конодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов по­зволяет определить основные черты жилищного законодательства. В част­ности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как «Управление жилищным фондом», «Обеспечение граждан жилыми поме­щениями. Пользование жилыми помещениями» (а в них - главы: «Предос­тавление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими», «Пользование служебными помещениями и об­щежитиями», «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жи­лищно-строительных кооперативов и пользование ими», «Пользование жи­лыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), «Обес­печение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт», «От­ветственность за нарушение жилищного законодательства» и др.

В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном ко­дексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, кото­рые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их испол­нением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.

Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституцион­ного права на жилище. Вместе с тем, по своей природе эти отношения раз­нородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жи­лищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - госу­дарственного, административного, финансового, гражданского и др. С вклю­чением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплек­са. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Консти­туции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Феде­рации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соот­ветствующих прав'. Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за

В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии «жи­лищного права» (ранее) или «жилищного законодательства» (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное зако-

ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).

Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного за­конодательства применительно к соответствующим отношениям (догово­рам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы за­конотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.