Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безусловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Гак, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательст-
ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК)'.
При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учитывать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также нередко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использование соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании гражданских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статьями 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Гаким образом, основание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК.
Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное законодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок восполнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Гражданским кодексом. Это, полагаем, еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК целиком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.
В указанной связи есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Прежде всего следует отметить, что это законодательство оказывается весьма емким. Оно включает прежде всего акты, принятые на федеральном уровне. Среди большого числа таких актов можно выделить Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Как прямо указано в нем,
1 См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 18-20.
Закон «определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере».
Самый широкий набор соответствующих отношений, в том числе опосредствованных договорами найма жилого помещения, урегулирован Жилищным кодексом РСФСР, изданным в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Правда, принятый еще в 1983 г., он все же, несмотря на некоторое его обновление, устарел и нуждается в замене. Прежде всего речь идет о нормах, регулирующих договоры найма жилого помещения. Помимо прочего, это связано с тем, что в основном в нем так и осталась не отраженной особенность правового режима договоров коммерческого найма.
Среди других принятых до Закона от 24 декабря 1992 г. и Жилищного кодекса РСФСР, но сохраняющих свое действие актов можно указать на постановление Совета Министров РСФСР от 31 ноября 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР»'.
Для регулирования ряда вопросов, связанных с договором коммерческого найма, важное значение имеет Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.
Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законотворческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отношений. И эти возможности ими используются. В качестве примера можно указать на такие принятые в г. Москве акты, как упоминавшийся выше Закон от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», Закон от 13 ноября 1996 г. «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципаль-ной собственности города Москвы»2' Положение о порядке учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве (приложение к постановлению Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г.)3'
'СП РФ. 1984. №14. Ст. 121. „
2 Эти и ряд аналогичных актов, принятых в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае,
Ростовской области, а также Ставропольском крае, содержатся в книге: Жилищное
законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. М., 1998.
3 дедожостиТИосковскои Тородскои Думы. ^«tw ™* m
Приходится с сожалением отметить, что легальное определение жилищного законодательства отсутствовало даже в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, не говоря уже о Жилищном кодексе. Посвятив отдельные статьи задачам жилищного законодательства, оба акта ограничились указанием в них на то, что задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений (ст. 2 Основ, ст. 2 Жилищного кодекса). Все же содержание обоих указанных актов позволяет определить основные черты жилищного законодательства. В частности, в Основах, о которых идет речь, выделены такие разделы, как «Управление жилищным фондом», «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» (а в них - главы: «Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного фонда и пользование ими», «Пользование служебными помещениями и общежитиями», «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими», «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), «Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт», «Ответственность за нарушение жилищного законодательства» и др.
В Основах жилищного законодательства и особенно в Жилищном кодексе содержится немало статей, призванных регулировать вопросы, которые связаны с заключением договоров найма жилого помещения, их исполнением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений.
Речь идет о нормах, посвященных сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституционного права на жилище. Вместе с тем, по своей природе эти отношения разнородны. Модели, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие, пользуясь терминологией ст. 2 ГК, - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жилищное законодательство объединило нормы разных отраслей права - государственного, административного, финансового, гражданского и др. С включением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплекса. Один из элементов этого последнего как раз и установлен ст. 72 Конституции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Федерации, и ст. 76 той же Конституции, которая конкретизирует пределы соответствующих прав'. Следовательно, если бы действующий Кодекс, вслед за
В литературе имели место различные высказывания по вопросу о понятии «жилищного права» (ранее) или «жилищного законодательства» (теперь). Речь шла и идет в основном о трех точках зрения. Первая сводится к тому, что жилищное зако-
ГК 1964 г. в варианте после 1987 г., перенес все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия Жилищного кодекса (подобно структуре, принятой в действующем ГК Беларуси), оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих отношения по поводу жилища на федеральном уровне (имеются в виду статьи ГК).
Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям (договорам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.