Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 130 из 156)

Договор найма служебных помещений как вид социального найма ре­гулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социаль­ного найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 «Пользование слу­жебными помещениями». В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определени­ем предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 со­держится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных

нодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники -И.Л. Брауде (см.: Аскназий С.К, Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и ел.), В.Ф. Чигир (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и ел.).

Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплекс норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жи­лищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ, соч. С. 2; Чшвашвши Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и ел.). Именно эта точка зрения пред­ставляется наиболее обоснованной.

Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 38 и ел.).

договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contralto, установить, какие именно статьи Жилищ­ного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.

Особой разновидности данного договора посвящено Положение об ус­ловиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужа­щими и Министерством обороны Российской Федерации или иным феде­ральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотре­на военная служба (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.)'.

Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида догово­ров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственно­го фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов примени­тельно к рассматриваемому договору (это ст. 35 «Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий», ст. 43 «Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда», ст. 69 «Об­мен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций»).

Вместе с тем можно указать и на ст. 30 «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 31 «Принятие на учет граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий», ст. 89 «Расторжение договора найма жилого помещения» и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нор­мы специальные, предусматривающие исключительный порядок для дан­ной разновидности договоров.

4. СТОРОНЫ В ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по по­воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они

1 СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.

же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по­мещений'.

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст­вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого­воров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по­мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен­ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст­вии название договоров коммерческого' найма. Особый порядок предусмот­рен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер­ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо2' ^ имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по­мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы3'

1 Жилищное законодательство: Сборник региональных нррмативных правовых ак-

2 См. п. ^постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

№ 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи­лищного кодекса РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными постанов­лением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 (Сборник постановлений Пленумов Верховных

Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации)ло гражданским делам. С. 196). •ГПоложение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещении, находящих­ся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (утверждено по­становлением Правительства Москвы 21 января 1997 г.), предоставило право за­ключать такие договоры дирекциям единого заказчика на основе выписки из реше-

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают­ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по­мещения в соответствии с действующим законодательством1'

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1995 г-> Для

служебных помещений, предоставляемых военнослужащим2' аимодате лями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре­на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас­пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра­жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)3' Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима­телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Га-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуе-

ний органа исполнительной власти и одновременно предусмотрело, что право за­ключить договор может быть предоставлено и иным юридическим лицам на кон­курсной основе. В то же время арендаторами жилых помещений могут быть любые юридические лица (Жилищное законодательство: Сборник региональных норма­тивных правовых актов. С. 205).

1 П.В. Крашенинников в книге «Российское жилищное законодательство» (с. 56-59) называет, со ссылкой на конкретные акты. 18 категорий лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье (помещение).

См. Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353).