В одном из решений судов было подчеркнуто, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (см.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 6).
мом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условий).
В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведенной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.
Особый правовой режим установлен для специальных служебных помещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи него. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Гак, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Президента РФ.
ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).
В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.
Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.
Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле-
жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).
Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя независимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем договора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию нанимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоянно проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).
Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Гак, в случае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.
Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.
Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).
Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомнения. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель участия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помещения, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной ответственностью.
В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимателя, правовой статус.
Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержаться прямое указание в договоре.
Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагает непременно согласие наймодателя.
В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя: договор сохраняет действие на прежних условиях.
Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обязательное согласие наймодателя, а во втором — замена будет произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия предусмотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, признаются солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами по отношению к наймодателю.
Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами»'. Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о все-
1 В одном из рассмотренных дел Судебная коллегия по гражданским делам, отменяя решение нижестоящего суда, удовлетворившего иск заявительницы о признании ее прав на пользование жилым помещением, в качестве мотива указала на то, что «суду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение... какое со-
лении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определенным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согласованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из постоянно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от временного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.
Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанимателя за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.
Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.
Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социального найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем»1'