Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 133 из 156)

На наш взгляд, действующее законодательство, и прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на­ниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка­чества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще­ний, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян­варя 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними чле­нами его семьи2'

Интересно отметить также, что Положение от 4 мая 1999 г., о котором уже шла речь, содержит такие, например, нормы: «Военнослужащий и чле­ны его семьи обязаны...», «Командир (начальник) воинской части имеет право требовать от военнослужащего и совместно проживающих с ним членов его семьи...». Там же содержится норма, согласно которой в случае гибели (смерти) гражданина, проходившего военную службу по контракту или уволенного по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, совместно проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены только при условии безвозмездного предоставления им дру­гого благоустроенного жилого помещения, а кроме того, за ними сохраня­ется право на улучшение жилищных условий. Приведенная гарантия рас­пространяется на вдову (вдовца) до вступления в новый брак.

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. С. 135.

z Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 205.

по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю­чен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве­денная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК: в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 Жилищного ко­декса называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает до­говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в каче­стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом каче­стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанно­сти как у себя, так и у представляемых им сонанимателей1' ^ но ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которо­му он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 Жилищного кодекса наделяет всех членов се­мьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные предста­вители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на со­вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по­печитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК РФ), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле­кать эти органы к участию в деле2'

1 Б.М. Гонгало усматривал «особое положение нанимателя в жилищном отноше­
нии» в том, что он является представителем членов своей семьи в жилшцно-
правовой сфере. При этом в такой роли наниматель выступает не только в момент
заключения договора, но и после заключения договора. К тому же наниматель вы­
ступает в роли представителя в отношениях не только с наймодателем, но и с
третьими лицами (например, при заключении договора поднайма)» (Гонгало Б.М.
Структура жилищного обязательства. Проблемы обязательственного права. Сверд-

2 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской
Федерации) по гражданским делам. С. 196.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 Жилищного кодекса. В ней выделены прежде всего две группы лиц: те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 Жилищного кодекса, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро­дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака: совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при­знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре­тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет'.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле­нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова­ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст­венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле­нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо­гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа­ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм Жилищного кодекса, рас­пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово­ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

1 См.: Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 5. С. 2.

5. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ

Как следует уже из самого их названия, предметом обоих типов дого­воров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет -жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем понимание этого предмета применительно к догово­рам коммерческого найма, с одной стороны, и найма социального, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная объекту (предмету) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче­ского найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом вклю­ченные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или не­скольких домах, жилое помещение должно быть использовано для прожи­вания как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также - в случаях, предусмотренных в ГК, - других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со­ставляющее предмет договора, должно быть изолированным (1) и пригод­ным для постоянного проживания (2).

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу­чаях из самого использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле­дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких ком­нат, но непременно имеющие самостоятельный выход.