Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 137 из 156)

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 ап­реля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения рас­пространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок ис­ковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с соверше­нием гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе)2' ыраженныи в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Договор социального найма заключается в письменной форме на ос­новании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-экс-плуатационной организацией (либо соответствующим предприятием, учре­ждением, организацией) и нанимателем (гражданином, на имя которого был выдан ордер).

1 В соответствии со ст. 200 ГК в вице общего правила течение срока исковой давно­
сти начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении

2 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос­
сийской Федерации) по гражданским делам. С. 140.

В течение многих лет продолжаются споры по вопросам, связанным с формированием того, что именуется жилищным правоотношением. В зна­чительной мере современные споры берут начало с принятого Т ТИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. постановления «О сохранении жилищного фон­да и улучшении жилищного хозяйства в городах». Имеется в виду прежде всего п. 23 указанного акта, предусматривавший, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граж­дан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Кроме того, в соответст­вии с п. 24 того же акта «право пользования жилым помещением во всех домах (имелись в виду дома государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также арендуемые ими. - М.Б.) оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения».

Учитывая приведенные исходные положения указанного акта, С.И. Аскна-зий пришел первоначально к выводу, что «последующее договорное оформление предоставленных гражданину прав на жилплощадь не устраня­ет того, что основанием его права, заявкой этого права является не авто­номное соглашение между жильцом и домоуправлением, а предшествую­щий ему административный акт жилищного органа... Жилищный договор, таким образом, лишь оформляет, конкретизирует право на жилплощадь, реальным основанием которого является указанный административный акт жилищного управления»1'

Однако спустя несколько лет С.И. Аскназий, изменив коренным образом свои взгляды, пришел к иному выводу. Он стал одним из пионеров идеи юри­дического состава как основания возникновения жилищных правоотношений. Новая позиция автора сводилась к тому, что основанием двустороннего обя­зательственного отношения между сторонами (нанимателем и наймодателем) должно быть признано сочетание административного акта жилищных орга­нов с заключенным на его основе договором жилищного найма2'

Резко отрицательной оказалась реакция на приведенные взгляды со сто­роны соавторов С.И. Аскназия. В противовес его высказываниям И.Л. Брауде и А.И. Пергамент признавали, что «право пользования жилым помещением возникает из договора жилищного найма. Административный акт жилищных органов сам по себе не только не создает двустороннего обязательственного правоотношения между сторонами, но, вопреки мнению С.И. Аскназия, непо-

1 Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 64.

г См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 113-114.

средственно не создает и права на занятие указанного в ордере помещения... Ордер сам по себе не создает права на пользование помещением»1'

Нетрудно заметить, что если С. И. Аскназий в своем первоначальном выводе перечеркнул значимость всех следующих после выдачи ордера эта­пов, то его оппоненты фактически недооценивали определенный этап, предшествующий договору.

Не случайно поэтому господствующая позиция во всей последующей литературе исходила из признания основанием возникновения жилищного правоотношения не одного какого-либо юридического факта, а именно юридического состава. Однако при единодушии в признании самой необ­ходимости опираться на конструкцию юридического состава все же это не привело к единству взглядов по целому ряду вытекающих из ее использо­вания вопросов. В результате внутри сторонников соответствующей конст­рукции существует немало расхождений, в том числе и по вопросам, имеющим основополагающее значение для рассматриваемой общей про­блемы набора элементов состава и значения каждого из них.

Отдельные несовпадения во взглядах относительно юридического со­става как основания возникновения жилищных правоотношений связаны, очевидно, в известной мере с тем, что не всегда учитывается существующее раздвоение понятия «договор». Имеются в виду различия между договором-правоотношением и договором-сделкой (притом непременно дву- или мно­госторонней). Значение этой последней сводится к тому, что она порождает договорное правоотношение. Из этого вытекает, в свою очередь, необхо­димость всякий раз принимать во внимание, какой из отмеченных вариан­тов понятия «договор» подразумевается в данном случае. В подтверждение можно, как нам кажется, сослаться прежде всего на то, что если речь идет о юридическом составе как об особой правовой конструкции, составляющие ее слагаемые (юридические факты) и результат - соответствующее правовое последствие никогда не могут совпадать. К этому следует добавить, что если бы один из указанных юридических фактов оказался способным к созданию результата, то все остальные обстоятельства, за которыми признается значе­ние элементов юридического состава, тем самым становились бы излишними. Из этого вытекает, что одно и то же явление никогда не может фигурировать в качестве одновременно элемента юридического состава и его результата.

Примером могут служить типичные для юридического состава конст­рукции ст. 680 ГК. Она предусматривает необходимость для возникновения результата (приобретения лицом прав временного жильца) определенного набора юридических фактов. Сюда входят: общее согласие нанимателя и всех, кто с ним совместно проживает, на такое вселение (1), предварительное

Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 114.

уведомление о предстоящем вселении наймодателя (2), достаточность по размеру имеющегося у нанимателя жилого помещения (3). Только при нали­чии всей совокупности указанных фактов и наступает соответствующее по­следствие: возникновение права временного жильца. Ни один из указанных юридических фактов сам по себе, при отсутствии других элементов того же юридического состава, породить такой результат не в состоянии.

Или другой пример: .для того, чтобы получить право на наследство по завещанию, необходимы три юридических факта: смерть наследодателя (1), завещание в пользу соответствующего лица (2), заявление последнего о принятии наследства (3). Любой из них сам по себе права на получение на­следства породить не может. Аналогичное приведенным примерам положе­ние складывается и в рассматриваемом нами случае, относящемся к воз­никновению договора социального найма жилого помещения.

Прежде всего следует указать на то, что юридический состав как тако­вой порождает результат в виде договора в его качестве того правоотноше­ния, которому посвящена гл. 35 ГК. Один из элементов соответствующего юридического состава также именуется договором, но он выступает совсем в ином качестве - особого вида сделки.

Хотя договор может означать в одних случаях правоотношение, а в других - основание его возникновения, это не означает, что речь идет об омонимах. В своем исследовании, посвященном жилищным правоотноше­ниям, Ю.Г. Басин пришел, в частности, к выводу, что «процесс возникнове­ния жилищного правоотношения в доме местного Совета или в доме госу­дарственной, кооперативной или общественной организации распадается на три отчетливо различных стадии. Первая - предоставление квартиры, то есть вынесение административного решения о закреплении помещения за определенным гражданином. Вторая стадия - передача помещения - возни­кает с момента выдачи ордера и до фактического занятия квартиры ордеро-держателем. Третья и завершающая стадия - жилищное правоотношение как таковое»'. И далее Ю.Г. Басин указывает: «Судебная практика правиль­но приурочивает возникновение полноты жилищных прав к моменту вселе­ния. Но такое вселение само по себе означает не заключение договора... а одностороннюю сделку (ей соответствует сделка со стороны домоуправле­ния - передача помещения), порождающую обязательство между нанима­телем и домоуправлением по пользованию помещением»2'

Некоторые сомнения по этому поводу, как представляется, можно вы­сказать. Прежде всего следует обратить внимание на одну из особенностей любого договорного правоотношения, которая состоит в том, что как тако-