Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 138 из 156)

1Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 31.

2Там же. С. 34.

вое оно иногда совпадает с недоговорным. Однако не может быть случая, когда бы договор-правоотношение возникал, например, из деликта, адми­нистративного акта или любого другого основания, кроме договора - дву-(много)сторонней сделки. Следовательно, уже по этой причине договорное жилищное правоотношение не способно возникнуть не только из одной, но и нескольких односторонних сделок, если только последние не укладыва­ются в легальное представление об оферте и акцепте. Таким образом, в этой безусловно интересной конструкции, как может показаться, оказался потерянным юридический факт, завершающий юридический состав: дого­вор (договор-сделка).

При всем разнообразии предложенного в литературе набора юридиче­ских фактов, входящих в юридический состав, представляет, на наш взгляд, особый интерес конструкция, вобравшая в себя едва ли не весь набор воз­можных для данного результата юридических фактов, связанных с возник­новением жилищного правоотношения.

Имеется в виду в определенной мере близкая к позиции Ю.Г. Васина точка зрения В.Ф. Чигира. Он полагает, что «договорные отношения по найму жилого помещения возникают на основе сложного фактического состава, содержащего четыре юридических факта: решение исполкома (ад­министрации и профсоюза), выдача ордера на право заселения жилого по­мещения, вселение ордеродержателя и заключение письменного соглаше­ния»'. К этой позиции присоединился, в частности, и И.П. Прокопченко. «Жилищное правоотношение, — полагает он, — возникает на основании сложного фактического состава, правообразующими юридическими факта­ми которого являются не только решение исполкома (либо администрации и ФЗМК), выдача ордера и заключение договора жилищного найма, но и фактическое вселение владельца ордера в указанное в нем помещение. Лишь все эти четыре юридических факта, взятые в совокупности, являются основанием (источником) возникновения жилищного правоотношения, соз­дают необходимые права и обязанности между его участниками»2'

Охват приведенными взглядами самого широкого круга включаемых в юридический состав юридических фактов предполагает необходимость оценить правообразующее значение каждого из них. В конечном счете это должно позволить определить обоснованность выделения указанных эле­ментов в совокупности и каждого из них в отдельности. Следует сразу же отметить, что, как кажется, при всей несомненной ценности этой услож-

1 Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. Минск, 1968. С. 93.

z Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1978.

С. 182.

ненной конструкции некоторые из высказанных по этому поводу положе­ний вызывают определенные сомнения.

Прежде всего это связано с тем, что в конструкции В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко первый и второй элементы в модели юридического со­става представляются расчлененными искусственно. Необходимо, как пола­гаем, разделить позицию именно тех, кто считает, что ордер — это есть фак­тически вынесенное соответствующим органом решение, которое лишь принимает особую форму" Вэтойсвязи неслучайно включенные в Жилищ-ный кодекс статьи, посвященные порядку предоставления жилых помеще­ний в домах различных фондов (ст. 42-44 и др.), содержат упоминание о соответствующих решениях только применительно к определению специ­альной процедуры вынесения решения, а не к существу последнего. При этом сама процедура сводится к требованию об участии общественности в принятии соответствующего решения.

Руководствуясь, возможно, теми же соображениями, Положение о по­рядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве (п. 56) вообще не

1 Позицию В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко разделяет, как и ранее, Ю.К. Толстой. Так, в одной из последних своих работ он выделил в соответствующем юридиче­ском составе три юридических факта: «Решение компетентного органа о предостав­лении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указан­ному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу, договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организа­цией с лицом, которому выдан ордер» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 28).

Против выделения в качестве самостоятельных элементов юридического состава решения соответствующего органа и выданного на его основе ордера выступал в свое время Ю.Г. Басин, по мнению которого решение исполкома и выдача ордера не могут рассматриваться в качестве двух юридических фактов - это единый административ­ный акт, облеченный в надлежащую форму (Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 350).

Указанный аргумент был подвергнут в свое время критике со стороны О.С. Иоф­фе. Он был таким же противником особого выделения в соответствующем юриди­ческом составе наряду с ордером решения исполкома. Однако, критикуя Ю.Г. Баси-на, О.С. Иоффе указывал: «Постановка на учет и решение исполкома... сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимо их наступление» (Иоффе О.С. Указ. соч. С. 322-323). Как представляется, это послед­нее замечание не кажется столь убедительным, поскольку юридические факты, во­шедшие в юридический состав, как раз и отличаются тем, что создание каких-либо самостоятельных гражданско-правовых последствий отдельными элементами юри­дического состава по крайней мере не предполагается. Однако в конечном счете важно, что оба автора (имеются в виду и О.С. Иоффе и Ю.Г. Басин) сходились в главном: ордер и решение о его выдаче - это один юридический факт. И данный вывод, на наш взгляд, верен.

употребляет термин «ордер», а вместо него в качестве основания заключе­ния договора называет «выписку из решения органа исполнительной вла­сти». Точно так же Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жи­лищной политики в городе Москве» (ст. 15) содержит указание: «Основа­нием для заключения договора социального найма является выписка из ре­шения органа исполнительной власти».

Среди других авторов, высказывавших аналогичные взгляды, можно сослаться на В.Ф. Маслова, который справедливо, на наш взгляд, указал на то, что «ордер представляет собой письменное распоряжение жилищно-эксплуатационной организации о предоставлении конкретного жилого по­мещения определенным лицам. Он не имеет самостоятельного юридическо­го значения, а является лишь формой действия административного акта -органа государственного управления о предоставлении жилья определен­ному гражданину. В ордере содержатся те же имеющие правовое значение сведения, что и в самом решении исполкома, на основе и для реализации которого выдается данный документ»1'

Второй по счету элемент в предложенном авторами четырехчленном юридическом составе и есть ордер. Как следует уже из самой этимологии соответствующего слова («ордер-приказ»), ордер представляет собой вла­стный акт органа управления. Как таковой он направлен на создание преж­де всего обычных административных, т.е. построенных на началах власти и подчинения, отношений. Именно такой характер носят возникающие в свя­зи с выдачей ордера отношения между органом, от которого исходит ордер, и теми, кому этот ордер адресован.

Ордер относится к категории актов органов местного самоуправления, которые, как указано в ст. 8 ГК, предусмотрены законом в качестве основа­ния возникновения гражданских прав и обязанностей. Такие права и обя­занности связывают между собой адресатов ордера. Речь идет о праве дер­жателя ордера требовать от второй указанной в нем стороны (наймодателя) заключить договор социального найма в соответствии с содержащимися в ордере условиями (имеется в виду место нахождения жилого помещения, его размер, состав членов семьи нанимателя и др.). Как и любое другое субъективное гражданское право, принадлежащее держателю ордера, право требовать заключения договора подлежит защите предусмотренными в гражданском законодательстве способами. Один из них - для рассматри­ваемых случаев основной - назван в п. 4 ст. 445 ГК. Согласно данному пункту, при уклонении стороны, для которой заключение договора в силу ордера является обязательным, у другой появляется право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

' МасловВ.Ф. Указ. соч. С. 216.

Этим, однако, возможности держателя ордера не исчерпываются. По крайней мере есть основания полагать, что он вправе одновременно ис­пользовать и другой способ защиты, предусмотренный в том же п. 4 ст. 445 ГК: потребовать от наймодателя, необоснованно уклонившегося от заклю­чения договора найма жилого помещения, возмещения причиненных этими его действиями убытков.

Смысл выделения третьего по счету элемента юридического состава -вселения сводится в конечном счете к выводу: нет вселения - не будет и самого жилищного правоотношения, т.е. договора жилищного найма. На наш взгляд, указанный вывод является в принципе правильным, хотя и ну­ждающимся в некотором уточнении. Формулируя соответствующие поло­жения, сторонники четырехчленного состава, как представляется, все же не учли того, что имеет ключевое значение, а именно места рассматриваемого договора (правоотношения) в традиционной договорной классификации.

Между тем прямые ответы на поставленные выше вопросы могут быть даны только с учетом определенной договорной конструкции. Известно, что ст. 433 ГК внятно различает консенсуальные и реальные договоры, ис­пользуя как раз тот признак, о котором идет речь. Консенсуальный договор отличается тем, что признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Следовательно, для такого договора дос­таточно согласия сторон. Таким образом, при консенсуальном договоре необходимость передачи вещи - в данном случае предоставления жилого помещения становится одним из элементов содержания договоров. Имеется в виду, что для возникновения обязательства передать вещь должен воз­никнуть вначале сам договор.