Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 139 из 156)

Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помеще­ния. Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вна­чале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксиро­ванного в одном из его условий, в месячный срок после подписания дого­вора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обес­печивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детали­зируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает на­нимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый

день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца1'

Что же касается обычной модели социального найма, которая использу­ется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а ре­альный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за преде­лами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения.

Соответствующий договор считается заключенным с момента переда­чи жилого помещения и принятия его (обычный вариант - вселение) держа­телем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный до­говор. Дело в том, что передача вещи, в свою очередь, тоже является пред­метом обязательства, но иного. Ближе всего к рассматриваемой структуре подходит договор кредита, заключение которого предшествует заключению договора займа. В этом последнем случае передача денег взаймы, которая вместе с волей контрагента создает договор займа, является, в свою оче­редь, предметом другого обязательства, возникшего тоже из договора, но иного - кредитования. По этой причине при нарушении договора кредито­вания (предусмотренные договором кредиты не были переданы взаймы) в подобном случае заемщик может предъявить заимодавцу требование, имеющее двойное содержание: о выполнении договора о передаче денег взаймы и одновременно - о заключении договора займа соответствующей суммы.

Так же дело обстоит с договором социального найма жилого помеще­ния, с той лишь разницей, что в данном случае основному договору - жи­лищного найма предшествует уже не договор, а возникающее из админист­ративного акта - ордера одностороннее обязательство. А далее все проис­ходит подобно займу, основанному на кредитной сделке. Получив ордер, его держатель приобретает право на вселение и одновременно на заключе­ние договора найма жилого помещения. Чтобы реализовать оба эти права в случае неисполнения обязательства второй стороной, будущий наниматель может заявить иск о предоставлении ему жилого помещения, указанного в ордере, и одновременно, в соответствии со ст. 445 ГК, о заключении дого­вора социального найма. Само содержание этого последнего определяется нормами ГК, типовым договором, а равно дополнительно согласованными сторонами условиями.

Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 Жилищно-

1 См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 223.

го кодекса, которая прямо называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».

С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора1'

Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и переда­ча вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти переда­ча жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социаль­ного найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма2'

1 Среди сторонников ограничения права, вытекающего из ордера, лишь возможно­стью требовать заключения договора можно назвать P.O. Халфину (см.: Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 175), О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 332), Г.И. Петрищеву (см.: Петрищева Г.И. Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде. Свердловск, 1958. С. 136), С.М. Корнеева (см.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 1999. С. 155).

Следует особо выделить взгляды и некоторых других авторов. Так, И.И. Андриа­нов со ссылкой на ст. 50 Жилищного кодекса полагает, что «если ордер - это доку­мент, по которому гражданину предоставляется в пользование жилое помещение, то договор жилищного найма - это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением» (см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 254).

По мнению И.С. Вишневской, «после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В домах государ­ственного и общественного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения» (см.: Вишнев­ская И.С. Советское жилищное право. Ростов н. Д., 1986. С. 16). Наконец, А.Ю. Ка-балкин полагает: «Ордер служит предпосылкой заключения между ордеродержате-лем и управлением домом договора найма жилого помещения. Заключение догово­ра завершается оформлением отношений сторон по использованию жилого поме­щения, между ними возникает жилищное правоотношение» (см.: Кабалкин А.Ю.

Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 20). 2 См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 368.

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатацион-ной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, за­ключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обя­зана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом». При этом Ю.К. Толстой признает,

что «договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, „ 1. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава ци­тируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изло­жением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обя­занности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надле­жащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновение граж­данских правоотношений».

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реаль­ным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консен-суальном договоре в числе оснований его возникновения «вселению» не остается места.

В приведенном выше четырехчленном юридическом составе традици­онно последним по счету элементом фигурировало заключение письменно­го договора2'

Выделение в юридическом составе такого юридического факта, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим в то время, как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских граждан­ских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия не имевше­го письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора как такового и при отсутствии письменной формы.

1 Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.

2 См., в частности: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. С. 93; Прокопченко И.П.

Указ. соч. С. 181.

Развивая свою высказанную относительно формирования юридиче­ского состава позицию (только письменный договор!), В.Ф. Чигир прихо­дил к выводу: «В практике договоры найма жилого помещения не заклю-^ 1. Но если это так, то, помимо прочего, остается открытым, какое

же последствие влечет за собой юридический состав, о котором идет речь?

Отсутствие договора, как полагали сторонники соответствующей точ­ки зрения, компенсировалось в определенной мере наличием типовых дого­воров и императивных норм, охватывающих широкий круг вопросов2' рассматриваемой области отношений действительно широко применялись и применяются типовые договоры. В частности, о типовых договорах найма жилого помещения идет речь уже в самой ст. 50 Жилищного кодекса, кото­рая предусматривает утверждение типового договора найма жилого поме-з. А много лет спустя, 4 мая 1999 г., Правительство РФ приняло уже щения