упомянутое Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба. Приложением к нему стал «Жилищный договор», определяемый в Положении как «типовой».
Однако при этом следует иметь в виду, что императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной форме.
Отмеченное обстоятельство отнюдь не исключает преимуществ письменной формы договоров жилищного найма. Эти преимущества весьма убедительно доказывал В.Ф. Чигир, справедливо полагая, в частности, что она способна в большей степени защитить интересы держателя ордера".
Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяйства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муници-
1Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 70.
i УтаЬрвдениеСпоследовало 25 сентября 1986 г. (СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10). [ См.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 67 и ел.
пального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы1'
Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, способных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие. По этой причине представляют интерес поиски различными авторами такого рода конклюдентных действий2'
Существенным условием договора социального найма, подобно договору найма коммерческого, служит прежде всего предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом определяется ордером.
Теперь об основных условиях договоров найма.
Из ст. 10 Жилищного кодекса вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжитель-
1 Имеется в виду Указ Президента РФ от 28 августа 1997 г. «О реформе жилищно-ком
мунального хозяйства Российской Федерации» (СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131).
2 "По мнению В.Ф. Чигира, сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации
или вселение в помещение, указанное в нем, действительно порождает договорное жилищное правоотношение. Но это еще не означает, что можно и не выполнять требование ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 60). Сам автор ссылался при этом на В.Н. Литовкина, полагавшего, что, коль скоро «ордер управления домами» принят, эти встречные действия могут оцениваться как заключение в устной форме договора найма (см.: Лшповкин В.Н. Функции и роль договора найма жилого помещения // Советское государство и право. 1977. № 4. С. 127); а также на И.Б. Мартковича, считавшего необходимым предусмотреть в законе возможность заключения договора найма жилого помещения путем предъявления гражданином ордера и фактической передачи ему жилищно-эксплуатационной организацией жилого помещения, предусмотренного в ордере (см.: Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. № 11).
Аналогичную позицию занимал и И.П. Прокопченко, полагавший, что «сдача ордеродержателем ордера жилищному органу и получение взамен его ключей от жилого помещения свидетельствует о согласии сторон с требованиями, содержащимися в типовом договоре (имеется в виду Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР 25 сентября 1985 г. - СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10. - М.Б.), а следовательно, о принятии ими условий указанного договора» (Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 183).
ности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 Жилищного кодекса). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Кодекса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отношений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в Жилищном кодексе, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.
В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услуги. Один из таких актов - постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»'. В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсидиях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.
Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О совершен-
2 установлено, что
ствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг» J '
сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченными им организациями через расчетно-кассовые центры. То же постановление определило круг оплачиваемых услуг, куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, тепло-
1СЗРФ. 1996. №26. Ст. 3139. 2СЗРФ. 1999. №33. Ст. 4116.
снабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.
7. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуаль-ном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).
Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко выражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает требования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведению того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.
Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено иного.
В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»'. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде
' Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2.
всего обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой вдет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведенное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного 1. Названное Положение предусматривает необходимость при