определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положение включены конкретные критерии, которыми следует при этом руководствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение: для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.
Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой площади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др.2
Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода-теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).
1 Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. (Жилищное
законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 73-87). ~ См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 219, 225.
Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV Жилищного кодекса, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социального найма жилых помещений. В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы как частного, так и публичного права.
На государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 Жилищного кодекса). К числу основанных на договоре обязанностей най-модателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевременно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 Жилищного кодекса). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и коммерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в договоре.
Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, различают два существенно отличных один от другого правовых режима оказания коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространенный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность най-модателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, -установленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных случаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.
Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре социального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерче-
ского найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения, -наймодатель или непосредственно наниматель.
При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснабжающей организацией последняя вступает в договорное отношение с банком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвое-1. Именно в этих случаях обязанность наймодателя огра-временнои оплате
ничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.
Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного жилого дома касается прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).
Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя применительно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязанностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих вопросов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.
Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора ком-
1 Примерная форма договоров на прием платежей населения за жилищно-коммунальные и прочие услуги приведена в кн. «Договор жилищно-коммунального хозяйства» (М, 1999. С. 108).
мерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Жилищного кодекса.
Статья 142 Жилищного кодекса более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для най-модателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель.
Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают непременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, ст. 84 Жилищного кодекса предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необ-ходимоеразрешениеисполнительныхорганов.