Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 143 из 156)

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на­рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа­ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате­лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего этим -отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най­модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере­найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани­мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще­ние. А следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде­ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна осо-

бенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова­ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ­ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить­ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму­щественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило­го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче­ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об­стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно­сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре­имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до­говору социального найма существует по крайней мере не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

Жилищный кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю­чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест­ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна­нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се­мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме­щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме­щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе­ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить,

что Жилищный кодекс установил особый порядок выселения поднанимате­лей из жилого помещения (см. ст. 80 Жилищного кодекса).

Среди прав, которые выделены в Жилищном кодексе и не имеют ана­логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохра­нения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро­вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред­ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком­мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы Жилищно­го кодекса, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче­ского найма, обязательными.

И ГК, и Жилищный кодекс содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе­ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли­дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе­ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива­нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В Жилищном кодексе общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра­вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймода-теля. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в Жилищном кодексе и ином законода­тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет­них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 Жилищного кодекса). Другой при­мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани­матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 Жилищного кодекса). В Жилищном кодексе существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани­мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 Жилищного кодекса) особо под­черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 Жилищного кодек­са. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной кварти­ре, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободив­шегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось не­сколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра­вом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ­ленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни­тельную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи Жилищного кодекса содержится в постановлениях Пленума Верхов­ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари­вать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер'. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения при­знается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного ко­декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля­ется незначительным»2'

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и по­рядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом со­гласно ст. 688 последствием расторжения этого договора является выселе­ние из жилого помещения на основании решения суда как самого нанима­теля, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора про­живали в указанном помещении.

Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора самим на­нимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Первый вариант предполагает возможность расторжения договора с нанимателем по его требованию и с согласия других граждан, постоянно с

См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос-

сийской Федерации) по гражданским делам. С. 134. 195.

йской Феде Там же. С. 19

ним проживающих, в любое время, для чего необходимо письменное пре­дупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

Второй вариант (расторжение договора на основе решения суда, выне­сенного по требованию наймодателя) допускается в строго определенных случаях. Один из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в са­мом договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколь­ко меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одно­го года). Тогда для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока плате­жа.