Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 49 из 156)

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданно­го нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмот­ренному договором использованию имущества. Однако наймодатель осво­бождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имуще­ства, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо при­менения ответственности законодательство некоторых стран предусматри-

См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С. 238-252.

вает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нани­мателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по исполь­зованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловлен­ного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую воз­можность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребо­вать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется поря­док определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, отно­сящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заяв­ление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отноше­нии имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гаран­тией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данно­му обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует дан­ному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет со­ответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал фор­мальные термины, такие как «гарантия», или чтобы арендодатель имел на­мерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арен­датора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гарантий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арен­дуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его ис­пользования арендатором по назначению, то она выражена следующей об­щей формулой: «За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арен­додателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указан­ных целей» (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между цен­ностью использования принятого имущества и ценностью, которую имуще-

ство имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случа­ев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения гарантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению аренда­тору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является обору­дование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевре­менного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи в этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание по­лученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возла­гаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окон­чании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нани­мателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в договоре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имущества наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные законом или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рас­сматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по тре­бованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регули­рует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу на-

пятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему прави­лу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые осо­бенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, законода­тельство Франции и стран англо-американского права устанавливает прин­цип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключение составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен зако­ном или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков1'

В других странах (например в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно следует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (суб­аренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (под­нанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевре­менному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негатив­ные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) преду­смотрено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненад­лежащего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответ­ственность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендода­телю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого имущества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендода­тель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендо­ванного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уп­лате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или от­менит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, аренда­тор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 339

целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных си­туациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использовать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; вос­становить владение переданным имуществом; распорядиться имуществом и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого иму­щества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произ­ведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улуч­шений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучше­ния наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведен­ные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.