Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 50 из 156)

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником -наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, выте­кающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в дан­ном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанно­сти последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым «обязательст­венному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохране­ние за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противо­поставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую оче­редь новому собственнику»1'

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя-

Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 340.

фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого воз­можность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю при­чиненные убытки (ст. 1744ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного за­кона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оста­ваться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вме­сте с тем общим правилом является и возможность возобновления дого­вора по окончании срока его действия на неопределенный срок при усло­вии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565-569 ГГУ).

2. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

В российском дореволюционном гражданском законодательстве иму­щественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграж­дение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691)'.

1 Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, назы­вается он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное со­держание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо иму­щества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же дого­вор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреб­лении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так. арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом — наем мебели, платья, вообще имущества движимого»

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечени­ем из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сель­ских земель (bail a fenne), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве»1'

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском уло­жении Российской империи, проект которого (кн. У) был внесен на рассмот­рение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комис­сии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (ав­торам проекта) законодательствах делается различие между наймом в соб­ственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «произво­дительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить по­ложения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважитель­ных к тому причин существенных от него отступлений2'

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законода­тельству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательст­во не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нани­мателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только поль­зованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчужде­ния вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, напри­мер, залог»3'

(МейерД.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 260).

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Г. 2. СПб., 1902. С. 159.

См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Ко­миссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Гютрюмова. Гом

второй. ГПб_ 1910. С. 398,

з Мъиерд.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

При подготовке проекта Гражданского уложения было решено изме­нить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наимодавец», так как последний напоминает тер­мин «заимодавец», употребляемый в действующих гражданских законах»1'

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наимодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому ли­цу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядить­ся этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования... а также и нани­мателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем (sublocatio), может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма»2'

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало на­нимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»3'

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймода-теля по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, по­тому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой ве­щи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма»4'

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, по-

Тражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390.

3Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

4Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 165.

тому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельно­сти, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заме­нимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следова­тельно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собст­венности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»1'