Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 52 из 156)

Требования к форме договора имущественного найма дифференциро­вались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в уст­ной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым

1См., напр.: ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 161.

2См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265-266.

имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если догово­ры найма городских строений и земельных участков в городских поселени­ях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. дого­воры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, под­лежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным1'

Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требо­вания, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по ко­торому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превы­шает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущест­венного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в ква­лифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами со­вершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

В материалах Редакционной комиссии такой «облегченный» подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. «В защиту письменной формы можно, ко­нечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказатель­ства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду поста­новление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно по-

См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163-164.

лезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 про­екта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заклю­чения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок»1'

Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Со­держание договора имущественного найма состоит в предоставлении поль­зования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право соб­ственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнару­живается из ее экономического назначения. Содержанием своего обяза­тельства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем суще­ственно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соеди­няется с переходом права собственности»2'

Д.И. Мейер отмечал: «Юридические отношения, возникающие по до­говору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владе­ния. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества»3'

С позиции современного законодательства применительно к содержа­нию договора имущественного найма важно отметить два момента, харак­терных для гражданско-правовой доктрины той поры.

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395. г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159-160. з МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267-268.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное пра­воотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора иму­щественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульно­го владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она до­пускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя преду­смотренное договором найма имущество, не переданное последним в поль­зование нанимателю. Он писал: «Имущественный наем является обязатель­ственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обна­руживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступле­нием от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправиль­ность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи наня­той вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкно­вение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и нани­матель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим»1'

Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодав-ца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно-правовая природа отноше­ний имущественного найма: «Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен»2'

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164-165.

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395-396.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.

Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, ес­ли хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»1'

Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который счи­тал, что «поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, ко­торый один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отно­шения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора»2'