Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 53 из 156)

Из такого же широкого понимания пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в поднаем, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от наймодателя, вправе передавать его в поднаем другим лицам3'

Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при реше­нии вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчужде­ния собственником сданного внаем имущества третьему лицу. В юридической литературе того времени велись по этому поводу оживленные дискуссии, что нашло отражение и в материалах Редакционной комиссии, готовившей про­ект Гражданского уложения. Вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником наня­того имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Во-первых, это ситуация, когда в договор продажи имущества, уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязан-

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268.

г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168-169.

з См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390,418-419.

ность приобретателя имущества «оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с... прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридиче­ское отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующе­го по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывался уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нару­шением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательст­венное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекра­щается»'.

Г.Ф. Шершеневич рассматривал данную проблему с теоретической и житейской точек зрения. С теоретической точки зрения, учитывая, что из общих начал обязательственного права законодательством не сделано ис­ключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Од­нако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за инте­ресы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. «Конечно, -отмечал Г.Ф. Шершеневич, - если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интере­сы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не под­лежат оценке»2'

При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма неко­торых вещных прав на нанятое имущество (например К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности до­говора найма для нового приобретателя имущества3'

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поис­ка компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при

1МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С 270-27 L , Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171-172.

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432-433.

продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857-1862)'.

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобре­тателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением про­тивоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчужде­нии имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесе­ние договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязатель­ным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комис­сии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, по­скольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, кото­рые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижи­мости только в том случае, если время совершения договора было досто­верно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимате­ля, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому при­обретателю возможность знать о существовании договоров найма относи­тельно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуще­ством мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходи­мых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имуще­ства, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для при­обретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный

1 Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432^36.

срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соот­ветствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость дан­ного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное при­знание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратко­временности, не является обременительным для нового собственника иму­щества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруд­нительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приоб­ретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, опре­деляющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего соб­ственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произве­денный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед при­знавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на наня­тое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и граждан­ско-правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вме­сте с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанима­телем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенно­го по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользо­вания имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация явля­ется только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хо­зяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Со­образно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и да­же может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользова­ния по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина иму­щества»1'

' МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268-269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подго­товке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймо-дателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из дого­вора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобожде­ние нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Ре­дакционную комиссию к удивительному заключению: «В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем». Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем'.