Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 55 из 156)

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сто­ронами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или без­молвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от перво­начального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по

См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 417-418.

окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае про­исходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновле­ния договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположе­ние о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относи­тельно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на про­должение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считать­ся безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, оп­ределенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о жела­нии прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного во­зобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя про­должалось определенное время по окончании найма'.

3. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА ПО СОВЕТСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших ме­сто в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизмен­но включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и диффе­ренциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предна­значенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государ­ственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предос­тавить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещ-но-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимате-

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 430.

ля, которое приобретает значение права следования, характерное для вещ-но-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имуще­ство от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для но­вого собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: «Однако сданное в наем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение- такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или дого­ворный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относи­тельное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не толь­ко в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в слу­чае перехода права собственности на наемное имущество к любому друго­му лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»1'

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встре­тить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жи­лых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не яв­лялись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдель­ных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйствен­ного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам2'

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отноше­ний имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймода-телей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и органи-

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/Под ред. проф. С.Н. Бра-туся, О.Н. Садикова. М., 1982. С. 321 (автор комментария к гл. 27- Е.А. Павлодский).

зации. Однако законодательством специально предусматривалось, что со­циалистические организации вправе сдавать внаем только временно неис­пользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (п. 16 Положения о социалистиче­ском государственном производственном предприятии1'' Рометого> сис­тематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов2'

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, со­держащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных норматив­ных актов. Договор имущественного найма по большей части регламенти­ровался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдель­ных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территори­альными органами системы Госснаба СССР (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. № 43/53^' Тип°-вым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. № 281); Положением о порядке и условиях ремонта про­мысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовец­ким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно-техническими станциями4'ИМНОГИМИДРУГИМИ'

Кроме того, и в текстах самих гражданских кодексов имелись нормы, обеспечивающие особое регулирование отношений, связанных с имущест­венным наймом государственного имущества либо складывающихся с уча­стием государственных и иных так называемых социалистических органи­заций.

Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некото­рые другие гражданско-правовые договоры (поставки, контрактации, под­ряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в

1СП СССР. 1965. № 19-20. Ст. 155.

2См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 311.

3 Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР (далее- БНА

. с, 102.

ряде случаев требовались определенные административные предпосылки для заключения договора. Так, О.С. Иоффе отмечает, что «торговые и кон­торские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистиче­ских организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе дого­вора имущественного найма, придает ему известные черты планового дого­вора. .. Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутст­вии такого акта признается недействительным»1'

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного най­ма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первона­чально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущест­ва на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государст­венных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сда­ваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе ком­мунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора2'