Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан. Предусматривалось, что организации арендаторов как особые субъекты арендных отношений создаются на строго добровольных началах и пользуются правами юридического лица. Членами организаций арендаторов могли быть как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста.
Имущество, переданное в аренду, оставалось собственностью государства или соответствующего арендодателя, а продукция, произведенная арендаторами, поступала в собственность последних. В случае произведенного арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.) либо возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов. При аренде имущества предприятия в целом арендатор получал право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от наличия разрешения арендодателя на такое улучшение. Кроме того, в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество, кроме объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой. При этом в собственность гражданина могло перейти имущество, необходимое для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальной трудовой деятельности.
Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству «разгосударствления» и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только
традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественном наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций. Данное обстоятельство нашло отражение и в Указе Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР».
Указ содержал, в частности, положения о том, что вопрос о предоставлении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в предоставлении земли совхозом, колхозом или другим землепользователем своим работникам (членам колхоза) мог быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. Более того, исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.
При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) на арендатора возлагалась обязанность произвести и реализовать арендодателю или другим предприятиям продукцию согласно договору. Арендатор имел право распоряжаться лишь той продукцией, которая была им произведена сверх объема, предусмотренного договором арендного подряда. Условия договора определялись сторонами в соответствии с законодательством о труде рабочих и служащих, а также законодательством, регулирующим трудовые отношения членов колхоза, других кооперативов и иных общественных организаций. Вопрос об изменении или расторжении договора арендного подряда рассматривался советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решение которого могло быть обжаловано в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.
Все споры, возникавшие в связи с исполнением договора арендного подряда, разрешались советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решения которого могли быть обжалованы в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. И только в случаях, предусмотренных законом, споры, вытекающие из договоров внутрихозяйственной аренды, могли передаваться на рассмотрение суда.
Наряду с положениями о внутрихозяйственной аренде (арендном подряде), а также с нормами, направленными на использование договора аренды в целях «разгосударствления» имущества, названный Указ включал в себя и нормальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений, связанных с наймом имущества. Например, в соответствии с
п. 8 Указа основным документом, регламентирующим отношения арендодателя и арендатора, является договор аренды. В договоре аренды предусматриваются: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускалась только с согласия арендодателя.
В развитие Указа и в целях детализации его норм Советом Министров СССР (постановление от 7 апреля 1989 г. № 294) было утверждено Положение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР1'
Наметившиеся подходы к особому регулированию договора аренды были в полной мере реализованы в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (далее- Основы зако-нодательства об аренде)2' Дан™й законодательный акт представлял собой
удивительную смесь некоторых гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде (имущественному найму) небольшой группы объектов гражданских прав, и положений трудового законодательства, касающихся такой формы организации труда, как арендный подряд. Кроме того, по традиции «перестроечных» лет данный документ включал в себя большое число чисто декларативных экономических положений, не имеющих никакого правового значения. Например, чего стоят такие «нормы»: «В целях создания для всех социалистических предприятий равных исходных предпосылок эффективного хозяйствования государство всемерно способствует развитию арендных отношений и переходу на аренду государственных предприятий» (п. 6 ст. 16) - или: «Арендному предприятию могут предоставляться дотации на расширение производства и решение социальных задач за счет государственных централизованных капитальных вложений и средств арендодателя, а также кредиты и авансы под обязательства об увеличении выпуска и повышении качества продукции (работ, услуг). Арендаторам убыточных и низкорентабельных государственных предприятий арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате» (п. 6 ст. 18).
л СП СССР. 1989. № 19-20. Ст. 63.
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №25. Ст. 481.
Неудивительно, что Основы законодательства об аренде содержат определение не договора аренды, а аренды как таковой: в соответствии со ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Об ограниченной сфере действия Основ законодательства об аренде свидетельствует норма о видах имущества, которые могут быть переданы в аренду на основе указанного законодательного акта. Речь идет только о земле и других природных ресурсах; предприятиях (объединениях), организациях, структурных единицах объединений, производствах, цехах, иных подразделениях предприятий; отдельных зданиях, сооружениях, оборудовании, транспортных средствах, инвентаре, инструментах, других материальных ценностях (ст. 3). Постановлением Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г. «О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» Совету Министров СССР было поручено установить виды (группы) предприятий (объединений) союзного подчинения и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, а также предусмотреть случаи ограничения или запрещения аренды имущества. В соответствии с этим поручением Советом Министров СССР было принято постановление от 20 марта 1990 г. №280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду»', согласно которому такие решения в дальнейшем принимались в форме отдельных распоряжений Совета Министров СССР по конкретным отраслям народного хозяйства на основании предложений министерств и ведомств СССР, государственных концернов, межотраслевых объединений.