Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 60 из 156)

Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду по­лученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных зако­нодательными актами.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по дого­вору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в односто­роннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законода­тельством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).

Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по вос­производству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть при­были (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавли­ваемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в со­вокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.

Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они

могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случа­ях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).

Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была но­сить, как правило, долгосрочный характер — от пяти лет и на более дли­тельный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным- до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

Использование договора аренды в качестве средства «разгосударст­вления» обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендато­ром сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арен­датор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).

Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитаю­щейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему аренд­ных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого соглас­но договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Ис­точниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендо­ванного имущества арендное предприятие по решению его трудового кол­лектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, коопера­тив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества госу­дарственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Из­менение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допус­кались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собствен­ника арендованного имущества не являлись основанием для изменения ус­ловий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор имел право на возобновление договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или

изменении договора он считался по окончании срока продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При про­длении договора на новый срок его условия могли быть изменены по со­глашению сторон.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущест­венное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашался стать арендатором.

Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в до­говор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).

Основы об аренде в первые годы их действия были необычно попу­лярным и широко применяемым законодательным актом. В те годы отме­чались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября

1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило
более 7,5 млн человек. Арендные предприятия выгодно отличались от госу­
дарственных по всем показателям, характеризирующим эффективность
производства. Достаточно сказать, что среди арендных предприятий прак­
тически не встречалось убыточных производств'.

Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полно­масштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные про­тив арендных предприятий.

Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября

1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации

имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в ^ г было предусмотрено, что арендные отношения на территории Рос­сийской Федерации регулируются Основами гражданского законодательст­ва Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не про­тиворечащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990г., и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения

См.: Экономика СССР в январе-сентябре 1991 года // Экономика и жизнь. 1991.

№ 43. С. 8. z Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со-

43. С. 8. Ведомости Съезда народных депутатов Российскс

вета Российской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429.

на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательст­ва об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федера­цией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном сувере­нитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об

аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредствен-

1. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Россий-но

ской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 противоречил этому положению.

Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы», то они содержали лишь об­щие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992г. № 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.

Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.2' Государственной программе приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г.3' идругих законодательных актах, что также

не нашло отражения в Указе № 1230.

Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом нега­тивном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендован­ного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполни­тельной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухуд-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1990. № 21. Ст. 237; 22. Ст. 260; 1991. № 51. Ст. 1798.

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1991. №27. Ст. 927.

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

шающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и ли­шающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответст­вии с заключенными договорами аренды.

Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчиты­ваться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им аренд­ных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досроч­ном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должны были засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государствен-, ную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность аренд­ного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.