Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 61 из 156)

Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ «О внесении изменений и дополне­ний в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»» от 5 июня 1992 г/ ^<™но ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обуслов­лена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соот­ветствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендода­телями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.

1 Российская газета. 1992. 9 июля.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами аренд­ных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.

Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, за­ключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992г. №1230.

Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского за­конодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных зако-нодательнымиактами.

Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не проти­воречащей Указу № 1230, не соответствовало не только Основам законода­тельства об аренде, но и Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется аренда­торами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990г.

Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необос­нованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с пра­вом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендато­ров, созданной трудовым коллективом государственного или муниципаль­ного предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.1в ™УЩестве> являющемся собственностью

коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его ра­ботников. Таким образом, покупателями государственного или муници­пального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендо­ванного имущества по договорам, заключенным с организациями арендато­ров, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллекти-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

ВОВ этих предприятий как физические лица, что соответствовало требова­ниям ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР».

Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно-правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус соб­ственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»)'.

Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступле­ния в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР», лишь случаем, когда в договоре опреде­лены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.

Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по до­говорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», где гово­рится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.

Все названные законодательные акты, ограничивающие право аренд­ных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ра­нее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недо­пустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.

Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законо­дательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключе­ния договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора арен­ды, а не таким законодательным актом.

В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско-правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить усло­вие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 418.

этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных платежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имуще­ства, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия1'

В процессе приватизации имущества государственных и муниципаль­ных предприятий договор аренды активно использовался также для после­дующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошед­ших в состав первоначально приватизированного имущества.

В Государственной программе приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муници­пальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды за­нимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежи­лых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных поме­щений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями зе­мельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. При­чем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими пред­приятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объек­тов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было преду­смотрено условиями договора.

Еще дальше пошла Государственная программа приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ут­вержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 22842' охРа" нив для физических и юридических лиц, ставших собственниками привати­зированных государственных и муниципальных предприятий, право на вы­куп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватиза­ции устранила требование о заключении договоров купли-продажи недви-

Подробный анализ положения арендных предприятий по российскому законода­тельству о приватизации см.: Витрянский В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения//Торгово-промышленные ведомости. 1995. № 5.