Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 62 из 156)

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

жимости не ранее чем через год после приватизации имущества предпри­ятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собст­венность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмот­рено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).

Исключительное право на приобретение в собственность нежилых по­мещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды го­сударственного имущества и выкупившие его. Причем это право распро­странялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижи­мость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые нахо­дились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.16.6).

И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на осно­вании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, вклю­чая встроенно-пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и ак­ционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участни­ков хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципаль­ных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, полу­чая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно кото­рому «установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается».

Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России вы­купаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Поло­жением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госко­мимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. В соответствии с этими нормативными актами цена выку­па объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной пла­ты, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х -начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трех­этажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300-400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).

Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований, которым другой собственник -Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что про­давать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муници­пальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муни­ципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.

А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катаст­рофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.

Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще од­ним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятель­ных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных пред­приятий. При проведении приватизации и коммерциализации права аренд­ных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью иг­норировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоци­ровали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридиче­ских лиц.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предпри-

'СЗРФ. 1994. №13. Ст. 1478.

ятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.

Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» граждане - члены трудовых коллективов подразделений предпри­ятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без со­гласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имуще­ства, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реа­лизации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, преду­смотренной договором аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структур­ных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ л акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собст­венность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствую­щие структурные подразделения.

При этом совершенно не учитывалось, что такая «коммерциализация» приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предпри­ятий и в конечном счете к спаду производства.

Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях «разгосударствления» и приватизации государст­венного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.

Характерно, что и в юридической литературе этого периода мы не найдем серьезных научных исследований, специально посвященных дого­вору аренды1'

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический «облик».

1 Приятное исключение составляет работа С.А. Герасименко «Аренда как организа­ционно-правовая форма предпринимательства» (М, 1992).

ГЛАВА XIV

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

/. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользо­вание, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную пла­ту. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в ре­зультате использования арендованного имущества в соответствии с догово­ром, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей об­щее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, ис­пользующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды по­священа отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред­приятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальны­ми правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не уста­новлено иное (ст. 625 ГК).

Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского зако­нодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид дого­ворных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор под­ряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обяза-