Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 64 из 156)

С точки, зрения общей характеристики гражданско-правовых обяза­тельств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, воз­мездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается за­ключенным с момента достижения сторонами соглашения по его сущест­венным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендода­теля. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу сов­падает с фактической передачей арендованного имущества, можно гово-

рить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он ис­полняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное пре­доставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу дру­гой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встреч­ные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендо­дателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обя­занность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславли­вают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматтеским.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по пе­редаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по вне­сению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоя­тельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В современной юридической литератуде нередко можно встретить су­ждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существен-

ных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: суще­ственным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) арен­ды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер вла­дения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора»1'

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его неза­ключенным2'

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договор­ного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необ­ходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо сущест­венные условия. Дрговор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следо­вательно, исследование существенных условий договора предполагает ана­лиз цогоъора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпы­вается пунктами, имеющимися в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитив-ная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствую­щее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М, 1997. С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 156.

См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 13.

договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда усло­вие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить усло­вие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглаше­ния условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно по­этому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество сущест­венного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те усло­вия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего до­говорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включа­ются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, на­зывая их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного ви­да договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным усло­виям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитив-ные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь'не означает, что ус­ловия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными ус­ловиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового до­говора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обя-

зательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответ­ственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «пред­метом договора всегда представляется право на чужое действие...»1'

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответ­ственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды яв­ляются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользова­ние арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надле­жащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имущест­вом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной пла­ты, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.