Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 68 из 156)

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых во­просах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен-ности и других вещных прав»3' Данное постановление включает в себя

разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о го­сударственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам не­обходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственно­сти на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

' См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов.

?СЗ РФ! Ш'. 33а 'Ст. 3594.

з Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижи­мости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федераль­ным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирую­щие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объ­ектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порож­дает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор зда­ния на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему ли­цу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежи­лыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной ре­гистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК устано­вил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое послед­ствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды не­движимого имущества» (курсив наш.- В.В.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естест-

венно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора арен­ды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии госу­дарственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Еди­ном государственном реестре прав1'

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недви­жимости законодатель связывает момент заключения договора, важно на­помнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистра­ции договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто­рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистри­руется в соответствии с решением суда.

5. СУБЪЕКТЫ (СТОРОНЫ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собст­венник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сда­вать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законо­датель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арен­додателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по-

1 Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законо­дательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется го­сударственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соот­ношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделоксним (см.: СыродоевН.А. Указ. соч. С. 92-93).

скольку субъективное право собственности включает в себя в качестве од­ного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствую­щими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона та­ким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сда­вать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собст­венника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное пред­приятие может выступить в качестве арендодателя государственного иму­щества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арен­ду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учрежде­ние может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соот­ветствии с его учредительными документами предпринимательской дея­тельности (ст. 298 ГК).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется во­прос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Россий­ской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении госу­дарственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Рос­сийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собст­венность»' (в действующей сегодня редакции) управление и распоряже­ние объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Фе­дерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам от­дельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридиче-

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89.

ских лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных до­говоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам испол­нительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, опреде­ляемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального го­сударственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридиче­ским лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соот­ветствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судеб-ная практика исходит из того, что Министерство государственного иму­щества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, облада­ют полномочиями арендодателя государственного имущества, являюще­гося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соот­ветствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.