Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 70 из 156)

ства в аренду». Названные постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части пред­приятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топлив­но-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых пред­приятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. В соответствии с названными постановлениями перечни конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались распо­ряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов уста­новлены непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»1 У4^™ недР МО1^ предоставлять-ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Вод-ным кодексом Российской Федерации2 <ст' 4^53> в отношении предостав-ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации)3' Объектом договора аренды не

может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состо­ит в их употреблении.

В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие до­говоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физиче­ские лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответ­ствовать требованиям ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды долж­ны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущест­во, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При от­сутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий дого­вор не считается заключенным.

1 СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823. 2СЗРФ. 1995. №47. Ст. 4471. зСЗРФ. 1997. №5. Ст. 610.

7. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Содержание договора представляет собой совокупность всех его усло­вий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют­ся группы условий, определяющих обязанности соответственно арендода­теля и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанно­сти арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно опреде­ляются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относи­тельна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К приме­ру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выстав­ления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по дого­вору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выпол­нения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого догово­ра могут быть разделены на две группы: первую группу представляют со­бой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую- определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора проти­востоят права требования контрагента. Важное значение имеют также пре­дусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего ис­полнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих усло­вий договора.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоста­вить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям до­говора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принад­лежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотрен­ный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполне-

нии этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевремен­ной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о растор­жении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных не­исполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непере­данное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свиде­тельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплете­ние в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уло­жения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергав­шими возможность предоставления кредитору права истребовать имушзддъ во от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич1и ' ' Репи1[ьш против, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответст­вующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»3'

Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права4'

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теорети­ческую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.,

095 С 441

См.: Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское.

Варшава, 1917, С. .6-7. з Покровский И.А. Ось:

Условные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233. 4 Подробный анализ данного вопроса см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ,

соч. С. 222-238.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно со­ответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного иму­щества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недос­татках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предостав­ленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возме­щения расходов, произведённых им для устранения недостатков арендо­ванного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им рас­ходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать от­меченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствую­щее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предостав­ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надле­жащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обреме­ненного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Од­нако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущест­во, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).