Смекни!
smekni.com

Договорное право 2 (стр. 72 из 156)

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся до­вольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимо­го использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банков­ского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера во­леизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его ос-

новных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использо­вания арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определен­ные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача аренда­тором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной догово­ром вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания несколь­ких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменени­ем размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по со­глашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требо­ванию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы мо­жет быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состоя­ние этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении догово­ра аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью- арендатор- обрати­лось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, од­нако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуще­ством города и общество с ограниченной ответственностью заключили дого­вор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежеме­сячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному до-

говору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по фор­муле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия го­родской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до аренда­тора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачивае­мой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соот­ветствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с при­менением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правиль­ному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки эле­ментов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изме­нений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоя­тельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной пла­ты было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции

и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы1'

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при пре­кращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой иму­щества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязан­ность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодате­лю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных пла­тежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с ква­лификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заяв­лениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего аренда­тора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восста­новлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в свя­зи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчи­ка освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применитель­но к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда ли­цо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обла­дающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же

, См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. С. 45Л6.

случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожден­ном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде'.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимае­мого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязан­ность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении поме­щений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является тре­бованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.